بسبب الظروف المضطربة.. ألمانيا تشهد تراجعًا في سوق العقارات

كتب-محمد عوض:

سجلت العقارات الألمانية نموا قويا طوال عقود بفضل، حركة الطلب النشطة على المساكن والمباني التجارية، لكن ذلك مهدد الآن بالتراجع تحت تأثير فترة جائحة فيروس كورونا، وبعدها الحرب الروسية على أوكرانيا، التي لا تؤثر على ألمانيا فقط، بل والعالم أجمع بنسب متفاوته، وهو ما يقول عنه محللون أنه سيؤثر على حركة سوق العقارات خلال السنوات القليلة القادمة، وفق ما ذكرت شبكة سي إن بي سي الأميركية.

محاولة إنقلاب

ولازال المستثمرون براقبون تبعات محاولة الانقلاب التي أعلنت الحكومة عنها، وقامت بعملية اعتقالات واسعة، في صفوف مجموعة متطرفة، تريد عودة ألمانيا إلى العصر الملكي، بدلا من الفيدرالية الحالية التي تحكم نظام البلاد، حيث يقول مريدوا الإنقلاب أن ألمانيا أصبحت رهينة لسياسات الولايات المتحدة الأميركية.
وارتفعت معدلات الرهن العقاري، حيث ارتفع معدل الفائدة الثابت لمدة 10 سنوات من 1٪ إلى 3.9٪ منذ بداية العام، وفقًا لبيانات إنترهايب ، ما يؤدي عادةً إلى تهدئة الطلب نظرًا لأن عددًا أقل من الأشخاص يستطيعون الحصول على قروض.

 

انخفاض أسعار العقارات

انخفضت أسعار المنازل بالفعل بنحو 5٪ منذ مارس ، وفقًا لبيانات دويتشه بنك ، وستنخفض ما بين 20٪ و 25٪ في المجموع من الذروة إلى القاع ، وفقًا لتوقعات يوشين موبيرت ، محلل الاقتصاد الكلي في البنك الألماني.

وقال موبيرت: “إذا فكرت في معدلات الرهن العقاري التي تبلغ 3.5٪ أو 4٪ ، فأنت بحاجة إلى عوائد إيجارية أعلى للمستثمرين ، وبالنظر إلى أن الإيجارات الثابتة نسبيًا، فمن الواضح أن الأسعار يجب أن تنخفض”.

يعتبر دخل الإيجار من أولويات المستثمرين الألمان، حيث يحصل حوالي 5 ملايين شخص في ألمانيا على عائدات من الإيجار، وفقًا لمعهد كولونيا للأبحاث الاقتصادية، وتحتل الدولة ثاني أقل نسبة من مالكي المنازل في جميع دول منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية ، وفقًا لـ بوندس بانك.

في حين أن دويتشه بنك ليس لديه بيانات محددة عن موعد الوصول إلى القاع، قال موبيرت إنه لن يتفاجأ إذا كان ذلك خلال الأشهر الستة المقبلة.

أضاف موبيرت “لقد رأينا بالفعل أكبر انخفاضات في الأسعار إذا نظرت إليها على أساس شهري، حيث كان ذلك في يونيو ويوليو … وفي أغسطس وسبتمبر وأكتوبر، انخفض السعر بالفعل عن 1٪ … لذلك هناك بعض الزخم الإيجابي إذا نظرنا للأمر من منظور المستثمرين “.

يتوقع هولجر شميدنج، كبير الاقتصاديين في بيرين بيرج، انخفاضًا في أسعار المنازل بنسبة “5٪ على الأقل إن لم يكن أكثر قليلاً” في العام المقبل.

وقال شميدنج “سوق الإسكان تشهد تراجعا كبيرا” مستشهدا بانخفاض قوي في الطلب على القروض وتراجع في بناء المساكن.

 

تراجع سوق الإسكان
يتوقع العديد من المحللين حدوث تراجع في سوق الإسكان في ألمانيا.

وقال مايكل فويجتلاندر من معهد كولونيا للأبحاث الاقتصادية لشبكة سي إن بي سي: “توقعنا أنه إذا لم تكن هناك أزمة طاقة، ولا ركود، فإن الأسعار سترتفع أكثر. والآن لدينا وضع نواجه فيه تعديلًا دراميًا للظروف”.

ذهب تقرير حديث لـ يو بي إس، إلى حد وضع مدينتين ألمانيتين – فرانكفورت وميونيخ – في المراكز الأربعة الأولى من مؤشر فقاعة العقارات العالمي لعام 2022 .

يعرّف يو بي إس صفات “الفقاعة” بأنها فصل أسعار المساكن عن الدخل المحلي والإيجارات والاختلالات في الاقتصاد المحلي، بما في ذلك الإفراط في الإقراض ونشاط البناء.

فقاعة عقارية

لكن التعريف لا يناسب سوق العقارات الألمانية ككل، كما قال توماس فيراجوث، المحلل الإستراتيجي للعقارات في يو بي إس لشبكة سي إن بي سي.

وقال فيراجوث إن الوضع في ألمانيا “لن يكون انفجارًا نموذجيًا للفقاعة العقارية كما عشنا في الأزمة المالية … ولكنه سيكون تصحيحًا”.

وأضاف: “بالقيمة الحقيقية، قد يؤدي انفجار الفقاعة إلى انخفاض الأسعار بأكثر من 15٪، وسيكون ذلك سيناريو سيئًا وعالي المخاطر وليس الحالة الأساسية في الوقت الحالي”.

توقع استطلاع أجرته رويترز لخبراء سوق العقارات الشهر الماضي أن أسعار المنازل الألمانية ستنخفض بنسبة 3.5٪ العام المقبل.

 

سوق “ضعيف”

لكن لا تتفق جميع المؤسسات المالية على أن سوق العقارات في ألمانيا مهيأ لانخفاض كبير في القيمة.

وقالت كلوديا بوخ ، نائبة رئيس البنك المركزي الألماني ، في مقابلة مع جومانا بيرسيتش من سي إن بي سي الشهر الماضي: “نرى تباطؤًا في نمو أسعار العقارات السكنية، لكن الأمر لا يعني أن الديناميكية العامة للنشاط السوقي قد ارتدت بشكل مقلق”.

وذكرت بوخ “بشكل عام، أسعار المساكن لا تزال ترتفع، وإن كان ذلك بوتيرة أبطأ.. ومع ذلك، لا توجد مؤشرات على انخفاض حاد في أسعار العقارات أو انحسار المبالغة في التقييم”.

ووفقًا لبوخ، سيستمر البنك المركزي الألماني في مراقبة سوق الإسكان عن كثب لأنه “ضعيف”.

كما رفض المحللون في ستاندرد آند بورز جلوبال، فكرة حدوث “ركود حاد” في السوق.
في الواقع، قالت شركة التحليلات المالية إن التوقعات أقوى من أحدث توقعاتها ، التي نُشرت في يوليو.

قال سيلفان بروير، كبير الاقتصاديين في أوروبا والشرق الأوسط وإفريقيا في ستاندرد آند بورز جلوبال، لشبكة سي إن بي سي: “من المحتمل أن نضطر إلى مراجعة توقعاتنا لأسعار المنازل في ألمانيا لهذا العام”.

وذكر “لا يزال لدينا طلب قوي للغاية”.

ويتم تمويل أكثر من 80٪ من الرهون العقارية في ألمانيا بمعدلات ثابتة، لذا فإن العديد من الأسر تتموضع في ظروف التمويل المواتية، مثل التي كانت حتى وقت قريب جدًا لمدة خمس إلى عشر سنوات.

وتظهر البيانات من الربع الأخير أن الأسعار ارتفعت بنسبة 6.1٪ مقارنة بالربع السابق.

 

الأمور ليست قاتمة تمامًا

قال محللون إن ندرة المساكن وزيادة أسعار الإيجارات وسوق العمل القوية ستستمر في دعم السوق، حتى إذا انخفضت أسعار المساكن ، فلن يكون هذا أمرًا سيئًا بالضرورة.

وذكر المحللون : “إذا انخفضت أسعار المنازل بنسبة 20٪ ، وهو ما لا نتوقعه في الوقت الحالي ، فسنكون عند مستوى الأسعار لعام 2020. هل هذه مشكلة؟ ربما لا”.

وأضافوا “هذا هو مستوى السعر الذي وصلنا إليه بعد 10 سنوات من زيادة الأسعار”.

 

سوق العمل هو المفتاح

ستحدد التحركات في سوق العمل كيف يتغير سوق العقارات ، وفقًا لبعض المحللين.

سجل معدل التوظيف في ألمانيا أعلى مستوى له عند 75.8٪ ، ولكن مع احتمال انزلاق البلاد إلى “ركود معتدل” في الأشهر المقبلة ، فقد يتأثر هذا الرقم.

رفعت أرقام الناتج المحلي الإجمالي الألماني الصادرة الشهر الماضي الآمال في حدوث ركود أكثر اعتدالًا من المتوقع، حيث نما الاقتصاد قليلاً أكثر من المتوقع في الربع الثالث.

نما الاقتصاد الألماني بنسبة 0.4٪ مقارنة بالربع الثاني وبنسبة 1.3٪ على أساس سنوي، وفقًا لمكتب الإحصاء الفيدرالي.