كيف تجاوبت مبيعات 5 شركات عقارية مع ارتفاع وانخفاض أسعار الفائدة؟.. إنفوجراف
خلال 8 سنوات ونصف منذ تعويم 2016 حتى الآن
ارتكزت مزاعم حدوث فقاعة عقارية في مصر، على مدار الأسبوعين الماضيين على محور أسعار الفائدة، حيث ربط الخبير الاقتصادي هاني توفيق الوضع المستقبلي لسوق العقارات بمعدل أسعار الفائدة الحالي والذي سينخفض إلى ما بين 14 و16% خلال عام 2026، وهو ما سيؤثر – بحسب توفيق- على مبيعات العقارات ويؤدي إلى ركود، وهو ما دفعنا في الإنفوجراف الآتي لرصد تطور مبيعات 5 شركات عقارية مدرجة في البورصة المصرية، على مدار 8 سنوات ونصف، وتحديدا منذ العام 2016 والذي شهد تعويم الجنيه، وحتى منتصف العام الجاري والذي شهد أيضا تعويما للجنيه، وهو ما سنستعرضه في الإنفوجراف الآتي.
وتضمنت قائمة الشركات التي رصدت نشرة «بلوم العقارية» التي تصدرها بوابة «بلوم»، مبيعاتها كلا من مجموعة طلعت مصطفى، وبالم هيلز، وسوديك، ومدينة مصر، وأوراسكوم للتنمية، حيث كان سعر الفائدة خلال بداية العام الأول للرصد 9.25% للإيداع و10.25% للإقراض، ثم ارتفعت إلى 14.25% للإيداع و14.25% للإقراض، بنهاية العام 2016، بعد سلسلة اجتماعات عقدها البنك المركزي المصري، حتى وصلت الفائدة في آخر اجتماع عقد الشهر الجاري إلى 27.25% للإيداع و28.25% للإقراض.
وخلال سنوات الرصد شهدت أسعار الفائدة ارتفاعا في 5 سنوات -منها مرة في النصف الأول من العام الجاري- بمعدل إجمالي 28.5%، وخفضا في 3 سنوات بواقع 10.5% وتثبيت في سنة واحدة.
وحققت الشركات الخمسة مجتمعة مبيعات قيمتها 24.9 مليار جنيه في العام 2016، ثم قفزت تلك المبيعات بما يزيد عن 1000%، مسجلة 281.7 مليار جنيه خلال العام الماضي، ثم قفزت مرة أخرى إلى 504 مليار جنيه في النصف الأول من العام الجاري.
وخلال السنوات التي شهدت تراجعا في أسعار الفائدة، والتي تتمثل في 3 أعوام من فترة الرصد، فإن مبيعات الشركات العقارية ارتفعت في إثنتان منها، بواقع 30.7% و21.5%، بينما تراجعت في عام واحد بنحو 12.1%، وهو ما يبرهن على وجود قوة يتمتع بها ذلك السوق، خاصة مع اعتباره أداة ادخارية واستثمارية كبيرة تنافس باقي الأدوات الأخرى بقوة.
كيف رد المطورون على مزاعم حدوث فقاعة عقارية
وفي ردهم على مزاعم حدوث فقاعة عقارية، ركز المطورون على نقاط القوة في السوق، والتي ستمنع الدخول في فقاعة عقارية خلال الفترة المقبلة، خاصة وأن الفائدة لا تمثل العنصر الأكبر في ملف تكلفة الإنشاءات، على اعتبار أن تلك النقطة هي التي بنى عليها الخبير الاقتصادي رؤيته لمستقبل السوق، مشيرين إلى أنه من جهة أخرى فإن المضاربين هم الشريحة التي من الممكن أن تتأثر والتي لا تمثل إلا نسبة ضئيلة من العملاء.
عمرو سليمان: فائدة التمويل فإنها تمثل نسبة ضئيلة من التكلفة العقارية ولذلك تأثيرها لا يذكر
وفي بيان توضيحي له، كشف المهندس عمرو سليمان مؤسس ورئيس مجلس الإدارة التنفيذي لشركة ماونتن فيو للتنمية والاستثمار العقاري، أسباب ابتعاد السوق العقاري المصري عن حدوث فقاعة عقارية، مشيرا إلى أنه يمكن تفنيد ذلك من خلال عدة محاور.
وأضاف سليمان أن تلك المحاور تتضمن تكلفة المنتج العقاري، ووضع العقارات بين الأوعية الادخارية الأخرى، وكيف تضع الشركات العقارية خططها لتطوير المشروعات وتسويقها، وفيما يلي سوف نسلط الضوء على أهم النقاط التي تم التركيز عليها.
وأشار سليمان إلى أن تكلفة العقارات تتوزع على تكلفة الأرض، والتكلفة الإنشائية، والتكلفة الإدارية، والتسويق، وتتزايد تكلفة الأرض سنويا بسبب التضخم، وعليه، متوقع ازدياد أسعارها في الفترات القادمة مما سينعكس على التكلفة الإنشائية، أما بالنسبة لفائدة التمويل فإنها تمثل نسبة ضئيلة من التكلفة العقارية ولذلك تأثيرها لا يذكر.
وأضاف أن طلب العقارات فى مصر مبني أغلبيته على طلب حقيقي وليس طلب وهمي مثل ما حدث في بعض الأسواق الأخرى، حيث كان يمثل الطلب الوهمي 80% من قيمة العقارات.
أحمد منصور: الشركات تضع معدل فائدة ما بين 14 إلى 18% على الأسعار الخاصة بها
ومن جانبه علق المهندس أحمد منصور الرئيس التنفيذي لشركة cred للتطوير العقاري، على مزاعم حدوث فقاعة عقارية في مصر خلال الفترة المقبلة، وذلك من خلال مقطع فيديو عبر حسابه الرسمى بموقع التواصل الاجتماعى «فيس بوك» حدد فيه عدة نقاط لمواجهة تلك المزاعم، حيث ركز على نسبة تأثير أسعار الفائدة على التكلفة، وكيف تتعامل معها الشركات، إلى جانب المدد التي يتم البيع بها وكيف تضع الشركات أسعار الفائدة عليها، وما هي الحالات التي تؤثر فيها أسعار الفائدة على السوق العقاري.
وأكد منصور أن الفائدة بالنسبة للشركات المقترضة أو فائدة أقساط الأراضي تمثل 20% فقط من تكلفة الإنشاءات التي تمثل بين 50 إفى 60% من تكلفة المشروع ككل، وبالتالي فإن تأثير أسعار الفائدة على المشروع يتراوح بين 10 إلى 12% فقط.
وقال منصور: «النقطة الثانية التى تحدث عنها الدكتور هانى توفيق هى أن المطور يقوم بتسعير الوحدة بسعر الكاش ثم يضع عليها سعر الفائدة البنكية، معتبرا أن المطور نفسه يمول العميل سواء على 12 سنة أو 8 أو غيرها، وبغض النظر فإن 90% من السوق يتعامل فى حد أقصى 8 سنوات تقسيط إلا أنه فى الواقع أن معدل الفائدة التى نتعامل بها فى شركات التطوير العقارى ليست 32% من الأساس، فرغم أن الفائدة الحالية فى البنك المركزى يمكن أنت نتحدث عن كونها تقريبا 30% وأن البنك قد يمول بزيادة 2% إلا أن المطور يحسب معدل الفائدة لفترة سداد العميل كلها التى لو افترضنا أنها 8 سنوات تكون متوسط سعر الفائدة خلال الـ8 سنوات المقبلة، وما يزيد عن 99% من الشركات فى مصر إن لم تكن جميعها، تضع معدل فائدة ما بين 14 إلى 18% على الأسعار الخاصة بها».
فتح الله فوزي: هناك طلب سنوي يزيد على 500 ألف وحدة سكنية مع حدوث مليون حالة زواج
وفي سياق متصل أكد فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، رئيس لجنة التطوير والمقاولات بالجمعية، على وجود 10 أسباب تمنع حدوث فقاعة عقارية في مصر، يتمثل أبرزها في عدم وجود تمويل عقاري إلا في الإسكان المدعوم من الحكومة، وأيضا وجود طلب كبير ومتزايد على الوحدات السكنية.
وأوضح فوزي أن هناك عدة عوامل تؤثر على السوق العقاري وتمنع حدوث الفقاعة، منها عدم وجود منظومة تمويل عقاري فعالة إلا للإسكان المدعم من الحكومة للفئات المستحقة، مشيرا إلى أن حجم المعروض حاليا بالإعلانات واتصالات البروكر هو عرض أوف بلان، ويتم بدء التنفيذ بالوحدة بعد البيع بفترة تتراوح ببيم سنة إلى سنتين ويتم تسليمها بعد أربع إلى خمس سنوات.
وتابع أنه في حالة عدم بيع وحدات المرحلة، لا يبدأ المطور في تنفيذها، مما يعني أن الوحدات التي لم يتم بيعها تظل مجرد رسومات على الورق حتى يتم بيعها، وأنه مع حدوث حوالي مليون حالة زواج سنويًا، هناك طلب سنوي يزيد على 500 ألف وحدة سكنية.
