حوار.. أحمد شلبي: تطوير مصر تطلق مشروع على 300 فدان بالساحل الشمالي
حوار- بكر بهجت
تخطط شركة تطوير مصر، لإطلاق مشروع جديد في الساحل الشمالي خلال الفترة القريبة المقبلة على مساحة في حدود 300 فدان، وفق الدكتور أحمد شلبي الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب للشركة، في حواره مع «نشرة بلوم العقارية» التي تصدرها بوابة «بلوم»، لافتا إلى أن الأرض بالشراكة مع «أبناء الإمارات»، وستكون بمثابة خطوة أولى لدخول السوق الإماراتي في السنوات المقبلة.
وأضاف أن السوق بات يمر بفترة مليئة بالتحديات، وخاصة ما يتعلق بملف التكلفة، إذ أن الدراسات التي قامت بها الشركة كشفت عن حدوث قفزة في سعر التكلفة مع قرارات مارس 2022 بنحو 50%، وبالتوازي مع ذلك فإن المتغيرات الأخرى التي تبعت ذلك، في أكتوبر 2022 والذي شهد تراجع جديد في سعر الجنيه أمام الدولار، واستمرار أزمة سلاسل الإمدادات، وصعود التضخم، فإن كل تلك العوامل تسببت في ارتفاع التكلفة بين مارس 2022 ومارس 2023 بنحو 100%، ومقابل ذلك فإن نسبة الزيادة التي أقرتها الشركات العقارية على الوحدات لم تتجاوز 30%، ومزيد من التفاصيل في سياق الحوار الآتي..
الترويج للمشروعات غير السكنية وجذب صناديق الاستثمار أهم أهداف المشاركة في ميبم
بداية.. شاركت تطوير مصر للمرة الرابعة في معرض ميبم العقاري العالمي، ما هو العائد الذي حققته الشركة من ذلك؟
التواجد في معرض ميبم العقاري هو أمر هام جدا بالنسبة لنا كشركة، وأيضا مهم للسوق العقاري، وهو ما ظهر جليا في مشاركتنا للسنة الرابعة، فعلى صعيد الشركة، فإنها تستهدف الترويج لمشروعاتها غير السكنية، وللتواصل مع كبار المستثمرين والصناديق العقارية حول العالم، وتمثل الاستفادة الأكبر في تواجدنا بين كبار المستثمرين العقاريين على مستوي العالم، وعلى صعيد السوق ككل، فإن لفت أنظار كبرى الكيانات العالمية وجذب صناديق الاستثمار هو المحور الأساسي الذي يمكن من خلاله تحقيق طفرة كبيرة على كافة الأصعدة.
وخلال المعرض وقعت تطوير مصر مذكرة تفاهم لتسهيل دخولها السوق السعودي، بناء على مبادرة من وزيري الإسكان والاستثمار السعوديين، بهدف توفير منتج عقاري يمثل قيمة مضافة ويخاطب جودة الحياة داخل السعودية والاستفادة من خبراتنا وتجاربنا الناجحة في مصر.
عدم استقرار سعر الصرف والضرائب أهم العقبات التي تواجه جذب الصناديق العقارية
على ذكر صناديق الاستثمار.. كيف تقيم مناخ الأعمال في مصر وهل هو جاذب لتلك الصناديق؟
مناخ الأعمال في مصر شهد تطورات كبيرة خلال السنوات الماضية، وهي التي ساعدت على جذب كيانات كبيرة، ولكن ما يخص ملف صناديق الاستثمار، فإنه لا يزال غير جاذب لها بالصورة الكافية، لأن المستثمر الأجنبي أو الصناديق العقارية تصطدم خلال الفترة الحالية بمعوقات عدة، في مقدمتها عدم وضوح الرؤية فيما يتعلق بالسياسة النقدية، والمستثمر بطبعه لا يريد أن يجازف بالاستثمار في سوق يعاني من عدم استقرار سعر الصرف بخلاف الضرائب التي يتم فرضها على نشاط الصناديق العقارية، وهو ما نأمل أن يتم معالجته في أسرع وقت ممكن.
رفع الفائدة في مواجهة التضخم لم يعد مجديا ولا بد من إعادة النظر في ذلك التوجه
البنك المركزي المصري قرر رفع الفائدة بنحو 9% منذ بداية 2022 وحتى الاجتماع الأخير الأسبوع الماضي.. كيف تنظر لذلك التوجه؟
اعتماد السياسة النقدية للبلاد على رفع أسعار الفائدة لمواجهة التضخم، أصبح غير مجدي في ضوء استمرار زيادة الأسعار، وهو ما يزيد من تعقيدات الوضع الراهن بأعباء تكلفة التمويل، لذلك لابد من مراجعة للسياسة النقدية فيما يتعلق بسعر العملة المحلية، ونسب التضخم غير المستقرة ووضع سيناريوهات فيما يخص التضخم وسعر الصرف لتصبح الرؤية أكثر وضوحا أمام المستثمرين.
45% ارتفاعات في تكلفة الأرض زاد من الأعباء المالية على الشركات
وكيف انعكس ذلك التوجه على السوق العقاري؟
بخلاف التكلفة الإنشائية التي تضاعفت بسبب القرارات الاقتصادية، وتكلفة الأرض التي ارتفعت بحوالي 45% بعد زيادة أسعار الفائدة، فإن هناك أمر آخر يتمثل في تراجع القدرة الشرائية للعملاء، ووجود كل ذلك في ظل استمرار غياب منظومة التمويل العقاري أدى إلى زيادة الصعوبات أمام الشركات.
100% زيادة في تكلفة الإنشاءات منذ مارس 2022 وحتى الآن
بالإشارة إلى أزمة ارتفاع التكلفة.. هل يمكنك تلخيص ما حدث في السوق؟
الدراسات التي قامت بها الشركة كشفت عن حدوث قفزة في سعر التكلفة مع قرارات مارس 2022 بنحو 50%، وبالتوازي مع ذلك فإن المتغيرات الأخرى التي تبعت ذلك، في أكتوبر 2022 والذي شهد تراجع جديد في سعر الجنيه أمام الدولار، واستمرار أزمة سلاسل الإمدادات، وصعود التضخم، فإن كل تلك العوامل تسببت في ارتفاع التكلفة بين مارس 2022 ومارس 2023 بنحو 100%.
الشركات العقارية رفعت الأسعار بنحو 30% فقط في الفترة الماضية رغم تحديات السوق
وكيف تعاملت الشركات مع ذلك؟
على الرغم من التحديات التي أشرت إليها، ووصول نسبة الارافتاع في التكلفة إلى 100% فإن الزيادة التي أقرتها الشركات العقارية على الوحدات لم تتجاوز 30% وذلك يرجع إلى تأثر القدرة الشرائية للعملاء ورغبة الشركات في استمرار الحركة داخل السوق.
50% زيادة متوقعة في أسعار العقارات خلال العام الجاري
وماذا عن التوقعات الخاصة بالعام الجاري؟
الزيادة المتوقعة في أسعار العقارات خلال العام الجاري لن تقل عن 50% موزعة على أشهر العام لاستيعاب الارتفاع المستمر في التكاليف، وذلك بناء على المعطيات الحالية.
استراتيجيتنا هي الاحتفاظ بنحو 10 : 20% من كل مرحلة بيعية للتحوط تغيرات السوق
وما هي خطة الشركة بشان المبيعات وسط كل هذه التحديات؟
الشركة تتبنى استراتيجية تعتمد على استمرار المبيعات لضمان الحفاظ على التدفقات النقدية وزيادة الأسعار وفقا لحالة المنتج العقاري والموقع، مع الاحتفاظ بعدد وحدات مابين 10 : 20% من كل مرحلة بيعية للتحوط من اية متغيرات في السوق، كما أننا نعمل على تعديل وتقليل أنظمة السداد ومن المحتمل أن نواجه مقاومة من السوق عبر المنافسين وضعف القدرة الشرائية للمشترين، ولكن رؤيتنا هي أن البيع بالأسعار الحالية يجب ألا تتجاوز مدد السداد به أربعة سنوات.
خطة التسليمات تتضمن الوصول إلى 10 آلا وحدة خلال عامين بالتوافق مع الجداول الزمنية
وماذا عن خطة التسليمات؟
هدفنا في تطوير مصر تسليم ما بين 1500 إلى 2000 وحدة بنهاية العام الجاري، مقابل 2300 وحدة قامت الشركة بتسليمها منذ بداية نشاطها، والمستهدف خلال عامين تسليم ما يقرب من 5000 وحدة ليقارب اجمالي الوحدات المسلمة بعد عامين 10 ألاف وحدة من 11500 وحدة مباعة بمعدل يتناسب مع الجدول الزمني لتوقيتات البيع، وخلال العام الماضي بلغت قيمة المبيعات التعاقدية للشركة 8.1 مليار جنيه حصيلة بيع 1650 وحدة، وتم تسليم 1100 وحدة موزعة ما بين مشروعى المونت جلالة بالعين السخنة، وفوكا باي بالساحل الشمالي.
لدينا مخزون من الخامات يكفي الشركة من 6 أشهر إلى عام للتحوط من تقلبات الأسعار
وكيف تضمن الشركة توافر الخامات وأسعارها خلال الفترة المقبلة؟
الشركة لديها مخزون من الخامات ومواد البناء يكفي لمدة تتراوح مابين 6 شهور إلى عام، وهو ما يضمن قدرة الشركة على الوفاء بمواعيد التسليمات، وهو ما نسعى إليه على الرغم من وجود تحديات قد تجبر العديد من المطورين على التأخر المطورين في مواعيد التسليم للوحدات، ولكن الشركة تسير بخطوات مدروسة نحو تحقيق مستهدفاتها.
نفذنا خطة التوسع الجغرافي والأنشطة في المشروعات والخطوة المقبلة التوجه للخارج
ما هي الخطوة المقبلة للشركة؟
هناك تحركات تقوم بها الشركة على الصعيدين الداخلي والخارجي، للتوسع بمشروعات جديدة، وذلك ضمن استراتيجيتها الخمسية التي وضعتها، والتي ترتكز على التواجد في أكثر من منطقة داخل مصر، وبالفعل نفذنا ذلك بمشروعات في شرق وغرب القاهرة والساحل الشمالي والعين السخنة، مع تنويع الأنشطة السكنية وغير السكنية، والشق الآخر يختص بالتوجه للأسواق الخارجية.
هل هناك مشروعات أخرى سيتم إطلاقها في مصر بالفترة المقبلة؟
الشركة أطلقت مشروع «ريفرز» في غرب القاهرة مع بداية العام الجاري، ولدينا أيضا نية لإطلاق مشروع آخر سيتم طرحه خلال شهر مايو المقبل، في الساحل الشمالي، على مساحة في حدود 300 فدان، وتوصلنا بالفعل لاتفاق على الأرض ووضعنا الخطة الخاصة به.
المشروع سيقام بالشراكة أيضا أم أن وضعه سيكون مختلف؟
المشروع بالشراكة مع شركة «أبناء الإمارات» مالكة الأرض، وخطتنا في هذا الصدد هو التعاون الثنائي بين الطرفين في مصر، ومن ثم إمكانية العمل جنبا إلى جنب في السوق الإماراتي.
درسنا إمكانية الاستثمار في أوروبا والمغرب واخترنا السوق السعودي
الشركة أعلنت أكثر من مرة عن توجهها إلى السوق السعودي.. ما هي آخر تطورات ذلك؟
حاليا نحن في مرحلة التفاوض مع عدد من المستثمرين السعوديين للتوصل إلى اتفاقية شراكة تهدف إلى دخول الشركة كمستثمر عقاري في السوق السعودي لأول مرة، وذلك بناء على خطة لتوسع الإقليمي التي وضعتها الشركة في عام 2019، وبناء على الدارسات التي أجريت لعدة أسواق منها الأوروبي والمغربي، واستقرت الشركة علي ان السوق السعودي باعتباره الأنسب في الوقت الحالي.
5 ملايين سعودي لديهم موافقات للحصول على تمويل عقاري
ما هي الدلالات التي اعتمدت عليها الشركة لاختيار السوق السعودي؟
السوق السعودي يحتل المرتبة الثانية في المنطقة بعد مصر من حيث التعداد السكاني، ويتمتع بقوة شرائية كبيرة ومنظومة عقارية متكاملة، تتضمن نظام تمويل عقاري وبنكي وإجراءات وقوانين تتماشي مع رؤية المملكة 2030، والتي تهدف إلى رفع نسبة التملك السكني للسعوديين من 45% إلى 70%، وبالتالي هي منظومة تشجع على الاستثمار، خاصة وأن هناك 5 ملايين سعودي لديهم موافقات للحصول على تمويل عقاري، يضاف إلى ذلك توافر الأراضي والمرافق أمام المستثمرين.
الرياض هي المنطقة التي تستهدف الشركة الاستثمار بها في السعودية
وأي المناطق تركز عليها الشركة في السوق السعودي؟
هناك فرص عديدة للاستثمار العقاري في الرياض، وجدة، ومكة، والمدينة، ولكن وفقا للدراسات التي أجرتها الشركة فاننا نستهدف الرياض، ونحن حاليا في مفاوضات جادة مع أكثر من مستثمر سعودي للدخول في شراكة، ومن المتوقع ان نتوصل الي اتفاق قبل نهاية العام الجاري.
الاتفاق الجاري مع المستمر السعودي يتضمن إقامة مشروعات مشتركة في مصر أيضا
وهل يتضمن الاتفاق شراكة أخرى داخل مصر؟
بالفعل وضعنا ذلك في الاعتبار، إذ أن الاتفاق الجاري التفاوض بشأنه يتضمن دخول الشريك السعودي للاستثمار في السوق المصري بالشراكة مع تطوير مصر أيضا.
