لم تعد المساحات الكبيرة الخيار المفضل للعملاء في السوق العقارية المصرية كما كان الحال سابقًا، بعدما فرضت المتغيرات الاقتصادية وارتفاع تكلفة التملك واقعًا جديدًا على حركة الطلب، في ظل موجة التضخم وارتفاع أسعار الفائدة، ما دفع كبار المطورين العقاريين إلى إعادة هيكلة منتجاتهم وتقديم وحدات بمساحات أصغر وأسعار إجمالية أكثر ملاءمة للقدرة الشرائية، لتجنب أي تباطؤ محتمل في السوق.
وتعكس أحدث تقارير شركة «ذا بورد كونسالتينج» للاستشارات السوقية محدودية النمو الحقيقي في المبيعات العقارية؛ إذ بلغ إجمالي المبيعات في مصر نحو 1.065 تريليون جنيه خلال الأشهر التسعة الأولى من 2026، بنمو 2% فقط، بالتزامن مع ارتفاع متوسط سعر الوحدة بنسبة 7% ليصل إلى 21.9 مليون جنيه، مقابل نمو حجم الوحدات المبيعة بنسبة 4% فقط، بإجمالي نحو 52 ألف وحدة، رغم ضخامة الطروحات الجديدة. وتشير هذه المؤشرات إلى أن الزيادة في قيمة المبيعات ترجع بالأساس إلى ارتفاع الأسعار، وليس إلى نمو مماثل في حجم الطلب الفعلي.
وفي محاولة لتقليص الفجوة بين الأسعار والقدرة الشرائية، وخفض القيمة الإجمالية للوحدة، أو ما يعرف بـ«تيكت برايس» (Ticket Price)، تتجه شركات التطوير العقاري إلى إحداث تحول في طبيعة المنتجات المطروحة، من خلال تقليص المساحات وتقديم تصميمات أكثر كفاءة في استغلالها.
وبرزت وحدات الاستوديو والشقق الفندقية الصغيرة ضمن أبرز المنتجات التي تراهن عليها الشركات، بمساحات تبدأ من نحو 30 مترًا مربعًا، وأسعار تتراوح بين 3.5 و10 ملايين جنيه، إلى جانب أنظمة سداد مرنة تشمل مقدمات منخفضة وفترات تقسيط طويلة.
ولم تعد هذه الوحدات مجرد بديل سكني أقل تكلفة، بل تحولت إلى منتج استثماري يستهدف توفير وحدات جاهزة للتشغيل والتأجير قصير وطويل الأجل، مستفيدًا من ارتفاع العوائد الإيجارية وتزايد توجه شريحة من المستثمرين نحو الاستثمار التشغيلي القائم على تحقيق دخل دوري، بدلًا من الاعتماد على المضاربة وإعادة البيع.
نمو العائد الإيجاري لوحدات الاستوديو
وكشفت بيانات مؤسسة «غلوبال بروبرتي غايد» خلال الربع الثاني من عام 2026 عن ارتفاع متوسط العائد الإيجاري الإجمالي في السوق العقارية المصرية إلى نحو 7.61%، فيما سجلت وحدات الاستوديو في منطقة القاهرة الجديدة عائدًا بلغ 10.57%، بما يعكس تنامي جاذبية الوحدات الصغيرة باعتبارها أحد المنتجات الاستثمارية الأعلى عائدًا في السوق حاليًا.
كما أشار تقرير شركة «جيه إل إل» للربع الأول من 2026 إلى نمو أسعار الإيجارات بنسبة 11.2% في منطقة 6 أكتوبر و10% في القاهرة الجديدة، مدفوعًا بزيادة الطلب على السكن الإيجاري في ظل ارتفاع تكلفة التملك.
وفي السياق نفسه، تشير تقديرات شركات الاستشارات العقارية، وعلى رأسها «ذا بورد كونسالتينج»، إلى تغير سلوك المشتري المصري، مع تراجع نسبة الشراء بغرض المضاربة السريعة من ذروتها المسجلة في 2024 عند نحو 55%، إلى مستويات لا تتجاوز 20% خلال 2026، بالتزامن مع توجه السيولة بصورة أكبر نحو الاستثمار التشغيلي والعائد الإيجاري.
استهداف العميل الخليجي
وقال أسامة شلبي، رئيس مجلس إدارة شركة «أچنا للتنمية العمرانية»، إن عددًا كبيرًا من شركات التطوير العقاري يتجه حاليًا إلى استهداف المصريين العاملين بالخارج والعملاء العرب والخليجيين، خاصة مع تزايد التوترات الجيوسياسية في المنطقة والبحث عن ملاذات آمنة.
وأوضح أن مصر أصبحت فرصة قوية للشراء والإقامة والاستثمار في الوقت نفسه، في ظل انخفاض أسعار العقارات نسبيًا مقارنة بدول قريبة من مناطق الصراع، مشيرًا إلى أن بعض العملاء العرب باتوا يبحثون عن مكان إقامة متكامل، وليس مجرد وحدة لقضاء العطلات الصيفية.
وأضاف أن هذا التوجه دفع المطورين إلى التركيز على الاستوديوهات والوحدات الصغيرة، بمساحات تبدأ من 55 مترًا، نظرًا لانخفاض تكلفتها وسهولة إعادة تأجيرها أو بيعها، فضلًا عن قدرتها على تحقيق عائد استثماري مرتفع، خاصة في المناطق السياحية والساحلية.
استثمار قائم على التأجير
وقال عمر الفيومي، رئيس مجلس إدارة شركة «K Developments»، إن اتجاه بعض شركات التطوير العقاري إلى طرح وحدات الاستوديو يعكس استهداف شرائح محددة من العملاء، موضحًا أن اختيار هذا النوع من المنتجات يرتبط بطبيعة الشريحة التي يخاطبها كل مطور، ورؤيته واستراتيجيته في تحديد العميل المستهدف.
وأضاف أن طرح وحدات بمساحات الاستوديو يعكس وجود فجوات حقيقية داخل السوق، لافتًا إلى أن الأهم بالنسبة لكل مطور هو تحديد الفرص المتاحة بدقة، ومعرفة احتياجات العملاء التي يمكن تلبيتها، وتحديد القيمة المضافة التي يستطيع تقديمها من خلال المنتج العقاري.
وأوضح الفيومي أن تطور منصات الإيجار قصير الأجل، مثل «Airbnb» و«Birdnest» و«Lemon Spaces»، عزز جاذبية هذا المنتج، إذ أصبح بإمكان العميل شراء الوحدة وتشغيلها بسهولة وتحقيق عائد استثماري منها. وأكد أن تنوع المنتجات العقارية لم يعد رفاهية، بل ضرورة لدعم نمو السوق، مشيرًا إلى أن زيادة هذا التنوع تسهم في تحفيز الاستثمار وتعزيز نمو الاقتصاد المصري.
الإقبال على الاستثمار السياحي والفندقي
وقال عمر الطبيبي إن السوق العقارية تشهد تغيرات متسارعة في توجهات العملاء وأنماط الطلب، وهو ما يدفع الشركات إلى تطوير منتجات أكثر مرونة تتماشى مع احتياجات السوق الحالية، سواء على مستوى السكن أو الاستثمار.
وأوضح أن هناك طلبًا متزايدًا على الوحدات الاستثمارية والفندقية الصغيرة، خاصة مع اتجاه شريحة كبيرة من العملاء إلى البحث عن فرص تحقق عائدًا استثماريًا قويًا بتكلفة دخول أقل، ما عزز أهمية طرح مساحات صغيرة ومدروسة تحقق أعلى كفاءة تشغيلية واستثمارية.
وأشار إلى أن الوحدات الصغيرة أصبحت من أهم المنتجات المطلوبة حاليًا، خاصة في المشروعات السياحية والفندقية، لأنها تمنح العملاء فرصة امتلاك أصل عقاري بعائد مرتفع وسهولة أكبر في التشغيل والتأجير، إلى جانب توافقها مع احتياجات المستثمرين المحليين والأجانب الباحثين عن استثمار آمن ومرن في السوق المصرية.
مقدمات صغيرة وتسهيلات سداد
وقال مصطفى حسب الله، شريك الأعمال ومدير المبيعات بشركة «كولدويل بانكر»، إن السوق تشهد طلبًا قويًا على وحدات الاستوديو والوحدات المكونة من غرفة نوم واحدة، خاصة مع ارتفاع الأسعار، موضحًا أن هذه الوحدات أصبحت فرصة مناسبة للراغبين في التملك أو الاستثمار بميزانيات محدودة.
ولفت إلى أن ثقافة السكن في وحدات الاستوديو لم تكن منتشرة سابقًا في القاهرة، لكنها بدأت تفرض نفسها بقوة خلال السنوات الأخيرة، مضيفًا أن متوسط أسعار هذه الوحدات يتراوح حاليًا بين 7 و9 ملايين جنيه، بالتزامن مع تقديم المطورين تسهيلات سداد جاذبة تبدأ بمقدمات تتراوح بين 1.5% و5%، فيما تلجأ بعض الشركات إلى طرح مقدم يبلغ 10% مقابل منح خصومات على السعر الإجمالي للوحدة.
وأوضح حسب الله أن الطلب الأكبر على الاستوديوهات يتركز حاليًا في مناطق الساحل الشمالي والبحر الأحمر، إلى جانب الشيخ زايد والتجمع الخامس، باعتبارها من أكثر المناطق جذبًا للوحدات الصغيرة ذات الطابع الاستثماري والسكني الفندقي.
تحديات التصميم وكفاءة استغلال المساحات
وقال هشام هلال، الرئيس التنفيذي لشركة «كرايتيريا ديزاين غروب» للاستشارات المعمارية والهندسية، إن السوق العقارية تتجه بصورة متزايدة نحو تقليص مساحات الوحدات، بهدف التحكم في قيمتها الإجمالية وجعلها أكثر توافقًا مع القدرة الشرائية للعملاء في ظل ارتفاع الأسعار.
وأضاف أن تقليص المساحات لا يعني بالضرورة انخفاض القيمة البيعية الإجمالية للمطور، إذ يتيح له توزيع المساحة البيعية على عدد أكبر من الوحدات، بما يوسع قاعدة العملاء المحتملين، ويحافظ في الوقت نفسه على إجمالي المساحات القابلة للبيع داخل المشروع.
وأوضح هلال أن التوجه نحو المساحات الأصغر يفرض تحديات أكبر على التصميم المعماري، مع زيادة عدد الوحدات في الطابق الواحد، والحاجة في الوقت نفسه إلى الحفاظ على الإطلالات والعناصر الأساسية التي يبحث عنها العميل، بما يتطلب تحقيق التوازن بين كفاءة استغلال المساحات وجودة التصميم والقيمة الوظيفية والجمالية للوحدة.
