يواجه مشترو الوحدات العقارية العبر منصة «عقار إكزت» أعباء مالية تتمثل في قيمة المبلغ المستحق للبائع، وعمولة المنصة، إلى جانب رسوم التنازل أو نقل التعاقد التي يفرضها المطور، فضلًا عن الأقساط المتبقية على الوحدة.
ورغم أن نموذج «عقار إكزت» يعتمد على إعادة بيع الوحدات دون إضافة «أوفر برايس» على المبالغ المسددة من المالك السابق، فإن هذه التكاليف الإضافية ترفع إجمالي ما يتحمله المشتري لإتمام الصفقة.
وتحصل المنصة على عمولة قدرها 1.25% من المشتري عند إتمام الصفقة، بينما تختلف رسوم التنازل ونقل التعاقد من مشروع إلى آخر وفقًا لشروط كل مطور.
دجلة بالمز.. 33 ألف جنيه فوق المبلغ المدفوع
في إحدى الوحدات المعروضة بمشروع «دجلة بالمز»، يبلغ المبلغ المطلوب دفعه للبائع نحو 255 ألف جنيه، بينما تصل عمولة المنصة إلى نحو 33 ألف جنيه، كما تُظهر بيانات العرض رسوم تنازل تبلغ نحو 130 ألف جنيه، مع تحمل البائع نصف هذه الرسوم وفق تفاصيل الوحدة المعروضة.
وبذلك، يحتاج المشتري إلى نحو 288 ألف جنيه في البداية، قبل احتساب نصيبه من رسوم التنازل، رغم أن الوحدة معروضة دون «أوفر برايس».
862 ألف جنيه تكلفة على المشتري بمشروع «Silvia Compound»
وفي وحدة أخرى بمشروع«Silvia Compound»، يصل المبلغ المطلوب للبائع إلى نحو 861.8 ألف جنيه، بينما تبلغ عمولة «عقار إكزت» نحو 83.25 ألف جنيه، وتشير بيانات العرض إلى رسوم نقل ملكية قدرها 50 ألف جنيه، وبالتالي، يصل المبلغ المطلوب من المشتري للبائع والمنصة إلى نحو 945 ألف جنيه، قبل إضافة رسوم نقل الملكية.
وتبلغ عمولة المنصة في هذه الحالة نحو 9.7% من المبلغ الذي يحصل عليه البائع، رغم أن نسبة العمولة المعلنة للمنصة هي 1.25%، وذلك لأن النسبة تُحسب على قيمة الوحدة وفق آلية التسعير المعتمدة، وليس فقط على المبلغ المدفوع مقدمًا للبائع.
مشروع ذا كرست العمولة به 71 ألف جنيه على مبلغ مدفوع 284 ألفًا
وفي وحدة أخرى بمشروع «The Crest»، يبلغ المبلغ المدفوع للبائع نحو 284 ألف جنيه، مقابل عمولة للمنصة تقترب من 71 ألف جنيه، بينما يصل الرصيد المتبقي للمطور إلى نحو 5.4 مليون جنيه.
وبذلك، يحتاج المشتري في بداية الصفقة إلى نحو 355 ألف جنيه بين المبلغ المدفوع للبائع وعمولة المنصة، قبل احتساب أي رسوم تنازل إضافية إذا كانت مطلوبة في هذه الحالة.
موقف الأوفر برايس
وقال متعاملون في السوق، إن النموذج الذي تقدمه «عقار إكزت» لا يقوم على بيع الوحدة بسعر السوق الحالي، وإنما على نقل التعاقد بالمبالغ التي سبق للمالك سدادها، مع استكمال الأقساط المتبقية، مشيرين إلى أن هذا يعني أن المقارنة الحقيقية بالنسبة للمشتري لا ينبغي أن تكون بين «أوفر برايس» و«بدون أوفر برايس» فقط، وإنما بين إجمالي تكلفة شراء الوحدة عبر التنازل وبين تكلفة الحصول على وحدة مماثلة من المطور أو السوق الثانوي.
وأوضحوا أن المشتري قد لا يدفع «أوفر برايس» للبائع، لكنه يتحمل في المقابل تكاليف أخرى، أبرزها عمولة المنصة ورسوم التنازل، إلى جانب الأقساط المتبقية للمطور.
الرسوم تختلف من مشروع لآخر
وتكشف العروض المنشورة على المنصة عن تفاوت واضح في رسوم التنازل، إذ تظهر بعض الوحدات برسوم ثابتة، بينما ترتبط الرسوم في حالات أخرى بنسبة من قيمة الوحدة، كما أن بعض العروض لا تتضمن رسوم تنازل ظاهرة ضمن التكلفة المعروضة، ما يعني أن المشتري يحتاج إلى مراجعة تفاصيل كل وحدة والعقد الخاص بها قبل إتمام الصفقة.
وتزداد أهمية هذه النقطة مع اختلاف سياسات المطورين بشأن التنازل، فضلًا عن التغيرات التي طرأت على رسوم التنازل في بعض المشروعات التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، والتي شهدت تيسيرات وتخفيضات خلال الفترة الأخيرة.
التكلفة النهائية هي الفيصل
ولفت متعاملون إلى أن هذه الحالات تشير إلى أن بيع الوحدات على المنصة بدون أوفر برايس لا يعني بالضرورة عدم وجود تكلفة إضافية على المشتري، وإنما تعني أساسًا عدم إضافة مقابل إضافي للبائع فوق المبالغ التي سبق سدادها وفق النموذج الذي تعرضه المنصة، مؤكدين أن تقييم جدوى الصفقة يتوقف على حساب التكلفة النهائية كاملة: المبلغ المدفوع للبائع، وعمولة المنصة، ورسوم التنازل، والأقساط المتبقية، ومقارنة كل ذلك بسعر الوحدة الجديدة أو سعرها في السوق وقت الشراء.
