لماذا تبتعد مصر عن حدوث فقاعة عقارية؟ جمعية رجال الأعمال تجيب

أكد فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، رئيس لجنة التطوير والمقاولات بالجمعية، وجود 10 أسباب تمنع حدوث فقاعة عقارية في مصر، يتمثل أبرزها في عدم وجود تمويل عقاري إلا في الإسكان المدعوم من الحكومة، وأيضا وجود طلب كبير ومتزايد على الوحدات السكنية.

وأصدر فوزي، اليوم الخميس، بيانًا يوضح فيه الأسباب التي تمنع حدوث تلك الفقاعة العقارية، موضحًا أن هناك عدة عوامل تؤثر على السوق العقاري وتمنع حدوث الفقاعة، منها:

1. عدم وجود منظومة تمويل عقاري فعالة: لا يوجد في مصر منظومة تمويل عقاري فعال إلا للإسكان المدعم من الحكومة للفئات المستحقة.
2. تأخير تنفيذ المشاريع: العرض الموجود حاليا بالإعلانات واتصالات البروكر هو عرض أوف بلان، ويتم بدء التنفيذ بالوحدة بعد البيع بفترة تتراوح ببيم سنة إلى سنتين ويتم تسليمها بعد أربع إلى خمس سنوات.
3. تأثير عدم بيع الوحدات على التنفيذ: في حالة عدم بيع وحدات المرحلة، لا يبدأ المطور في تنفيذها، مما يعني أن الوحدات التي لم يتم بيعها تظل مجرد رسومات على الورق حتى يتم بيعها.
4. الطلب الكبير على السكن: مع حدوث حوالي مليون حالة زواج سنويًا، هناك طلب سنوي يزيد على 500 ألف وحدة سكنية.
5. عجز في الإسكان المدعوم: الإسكان المدعوم 90% من الطلب، وتوفر الدولة حوالي 450 ألف وحدة سنويًا للإسكان المدعوم، ولكن هناك عجز سنوي متراكم وقوائم انتظار طويلة.
6. الإسكان الفاخر وفوق المتوسط: الشركات الخاصة تقدم حوالي 10% من الطلب السنوي للإسكان الفاخر وفوق المتوسط، أي ما يعادل نحو 50 ألف وحدة.
7. تسليم الوحدات: القطاع الخاص الذي يعمل في الإسكان الفاخر وفوق المتوسط يسلم سنويًا ما بين 25 إلى 35 ألف وحدة فقط.
8. زيادة أسعار الوحدات: على مدار 45 عامًا من العمل في التطوير العقاري، هناك زيادة في أسعار بيع الوحدات بنسبة 2 إلى 3 مرات على الأقل خلال فترة التطوير التي تمتد لخمس سنوات، خاصة إذا كان المطور محترفًا ولديه سمعة جيدة.
9. التحذير من المضاربة: لا يُنصح بشراء وحدات بهدف إعادة البيع إذا لم يكن لدى المشتري القدرة المالية على سداد المقدم والأقساط في مواعيدها، لأن عدم السداد قد يؤدي إلى فسخ العقد وخسارة 10% من ثمن الوحدة الإجمالي.
10. فوائد فسخ العقد: في حالة فسخ العقد مع المشتري، يقوم المطور عادة بإعادة بيع الوحدة بسعر أعلى بعد مرور سنة إلى سنتين، مما يعود بالنفع عليه.
11. استشارة قانونية: ينصح المشتري بالاطلاع الجيد على التعاقد واستشارة محامي بشأن بنود العقد ومسؤوليات كل طرف، سواء في حالة عدم التزام المطور أو المشتري.

12. تأثير المضاربين: الضرر الوحيد الذي قد يحدث في السوق هو هدوء البيع بسبب خروج المشتري المضارب الذي لا يمتلك القدرة على سداد المقدم والأقساط.