وكالة فيتش ترسم مستقبل السوق العقاري في مصر

رسمت مؤسسة فيتش العالمية مستقبل السوق العقاري في مصر، في تقريراً أصدرته، سلطت فيه الضوء على العائدات المتوقعة وما ينتظر سوق الإيجارات، وحركة الاستثمار الأجنبي، ووضع الأنشطة غير السكنية، وفي مقدمتها الأنشطة الإدارية والتجارية.

وتضمن التقرير توقعات إيجابية عن السوق العقاري في مصر، وخاصة ما يتعلق بشأن أسعار تأجير الوحدات الخدمية والإدارية والتجارية في مصر خلال الفترة المقبلة، حيث توقعت ارتفاعها بصورة كبيرة في ظل تزايد الطلب على هذه النوعية من المباني من عملاء محليين وأجانب.

وبحسب تقرير فيتش من المتوقع أن ترتفع الإيجارات بالدولار، مع نمو متوسط الإيجار بنسبة 6.4% ليصل إلى 14.8 دولارًا أمريكيًا للفرد فى منطقة القاهرة خلال عام 2024.

 

علاقات مميزة بعدة دول وكثافة سكانية يجعلان مصر مؤهلة للاستثمار الأجنبي

وبالنظر إلى العائدات داخل السوق العقاري في مصر، قال تقرير فيتش إن كلا من القاهرة والجيزة ستحفاظ كلاهما على أعلى عائد صافي نسبته من 8 إلى 10% دون تغيير عن السنوات الأخيرة، يليهما الإسكندرية (6-7%، دون تغيير أيضًا)، ونظرًا للزيادة في متوسط سعر الإقراض، ستظل فروق الأسعار سلبية بشكل متزايد، بحسب فيتش.

ورأت فيتش أن قطاع المكاتب في مصر سوف يستفيد من أهمية الخدمات للاقتصاد المحلي، فعلى الرغم من التحديات قصيرة المدى، مثل استقرار الاقتصاد والتضخم فمن المتوقع أن تكون هناك إمكانات كبيرة للتوسع في الاقتصاد وعلى رأسها سوق العقارات المكتبية، خاصة وأن نمو المدن الجديدة يخلق مجالًا أكبر لتطوير المساحات الحديثة.

انخفاض مرتقب في أسعار الفائدة والتضخم سيعزز آمال الانتعاشة المستقبلية

قالت فيتش إنها على المدى المتوسط، تتوقع تطوير العديد من المكاتب والمساحات الإدارية والتجارية حول محطات ومحاور البنية التحتية الجديدة للنقل، والتى ستسهل الخطوط العامة الجديدة التنقل في جميع أنحاء القاهرة الكبرى، مما يدعم سوق المكاتب الأوسع، خاصة في المناطق الأقل مركزية

من المتوقع أن يتم تشغيل الخط الرابع لمترو القاهرة الكبرى مطلع عام 2028، وسيربط مدينة السادس من أكتوبر بغرب القاهرة ومن الشرق القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة.

ومن المتوقع أن يستخدم إجمالي 2 مليون مسافر هذه الخدمة كل يوم وفي الوقت نفسه، سيعمل الخطان المخطط لهما لمونوريل القاهرة الكبرى على تحسين الروابط عبر القاهرة، مع وجود خط بين القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية من الشرق، وبين مدينة السادس من أكتوبر والجيزة من الغرب.

انخفاض القوي الشرائية وغياب اتحاد الشاغلين أبرز نقاط الضعف

واعتبرت فيتش أن الاقتصاد المصري يتعرض لضغوط نتيجة ارتفاع معدل التضخم، الذي من المتوقع أن يصل إلى 26.5% في نهاية عام 2024، وارتفاع أسعار الفائدة، وانخفض الجنيه المصري بشكل حاد مقابل الدولار الأمريكي، وهذا يؤدي إلى ارتفاع الإيجارات بالعملة المحلية والدولار الأمريكي.

ومع ذلك، فإن التوقعات على المدى الطويل أكثر إشراقا ومن المتوقع أن ينخفض التضخم بشكل حاد في عام 2025 وأن يستقر عند حوالي 7٪ سنويًا على مدار العام، على المدى المتوسط، تتوقع أيضًا خفضًا حادًا في سعر الفائدة الأساسي للبنك المركزي في عام 2025 إلى 16.25% ثم إلى 8.25% في عام 2026.

ومع ذلك، سيستمر الجنيه المصري في الضعف تدريجيًا مقابل الدولار. المخاطر السلبية لتوقعاتنا تأتي من أي شيء تصاعد التوترات الإقليمية، أو ارتفاع أسعار السلع الأساسية، مما قد يؤدي إلى ارتفاع التضخم مرة أخرى.

وشمل التقرير استعراض للمزايا التي تتمتع بها مصر حالياً ومنها وجود علاقات مميزة مع الولايات المتحدة وروسيا والخليج وبالتالي تنخفض احتمالات التهديدات الأمنية الخارجية، وهي مشجعة بشكل عام للاستثمارات الأجنبية، كما أن مصر بها 112 مليون نسمة تعتبر من أكبر قواعد المستهلكين في المنطقة، مع إمكانات نمو هائلة على المدى الطويل لتجار التجزئة

فيتش رأت أن مصر تطلق باستمرار سياسات صديقة للمستثمرين من خلال إتاحة حوافز لجذب رؤوس الأموال والمستثمرين وتحديدًا بالقطاع العقاري، بالإضافة إلى التشريعات المنظمة لعمل مراكز التسوق وتنفيذ مشروعات جديدة تجارية.

وانتقلت فيتش لتناول بعض نقاط الضعف في مصر ومنها عدم وجود قانون واضح لتنظيم عمل اتحاد الشاغلين في المشروعات العقارية، بالإضافة لارتفاع درجات البيروقراطية، وتدنى قيمة العملة المحلية بما يزيد من تكلفة الاستيراد، تزامناً مع انخفاض القوي الشرائية للمواطنين وتراجع الانفاق من الأسر المصرية.

فيتش اعتبرت إن التضخم المرتفع يؤدي إلى تآكل الدخل الحقيقي، مما يؤدي إلى انخفاض الاستهلاك والإنفاق على العناصر غير الأساسية، فى وقت سيؤدى أيضاً تشديد السياسة النقدية إلى ارتفاع تكلفة خدمة الديون.

وتطرقت فيتش لعدة نقاط إيجابية في مناخ الاستثمار في مصر ومنها ندرة الأصول المميزة والطلب المتزايد، بجانب سعى الحكومة لان تكون البلاد مركزاً لوجستياً إقليمياً ويتجلى ذلك في الاستثمار في مشاريع الطرق والموانئ والمطارات، كما أن مصؤر تتمته بقطاع خدمات كبير، مما يخلق طلبًا قويًا عليه.