5 أنشطة استثمارية تقود النمو في القطاع العقاري بالسنوات المقبلة

ينتظر القطاع العقاري خلال السنوات المقبلة نموا كبيرا، لكنه يرتبط بالعديد من الأنشطة غير السكنية، في ظل التحديات التي تواجه القطاع السكني، خاصة مع تأثر القدر الشرائية للعملاء، ووجود فجوة بين أسعار البيع وتكلفة التنفيذ أجبرت المطورين على البيع بنفس وتيرة الأسعار، وفق ما كشفه تقرير شركة سفلز للأبحاث والاستشارات، مشيرا إلى أن القطاعات الخمس هي الطبي، والفندقي، والتجاري، والإداري، وأيضا النشاط التعليمي.

طفرة منتظرة في المشروعات التجارية

البداية من النشاط التجاري، حيث أوضح التقرير أنه ما زال يواصل نموه، مع توقّع وصول المبيعات التجارية إلى 149.7 مليار دولار في 2025، وارتفاعها إلى 201.4 مليار دولار بحلول 2030، وفقًا لـ «أوكسفورد إيكونوميكس»، مشيرا إلى أنه على الرغم من التحديات على المدى القريب، يظلّ السوق التجاري العقاري ركيزة أساسية في التنمية العمرانية، ودعم الرؤية الاقتصادية لمصر على المدى الطويل.

ولفت إلى أن المشروعات العقارية التجارية واجهت على مدار العامين الماضيَين، عدة تحديات نتيجة النزاعات الجيوسياسية في المنطقة، إلا أنه حاليًا ظهرت العديد من مؤشًرات التعافي عليها، خاصة مع دخول علامات تجارية جديدة في فئات متنوعة، غالبيتها علامات تجارية في الشريحة المتوسطة، لسد الفجوة بين العلامات الفخمة والعلامات الاقتصادية، خاصة في فئات الملابس الرياضية والأغذية والمشروبات.

بشكل عام، لا يزال هناك مخزون وفير من الوحدات التجارية في مصر، مع توقع تطوير المزيد من الوحدات خلال السنوات المقبلة، نتيجة إقامة مساحات تجارية ضمن المشروعات متعددة الاستخدامات، لتيسير حياة السكان ودعم المجتمعات التي تهتم بتحسين جودة الحياة. ويتضمن هذا التوجه أيضًا مواقعًا تشهد طلبًا محدودًا على الوحدات التجارية، ومن المتوقع دخول أكثر من 1.1 مليون متر مربع من المساحات التجارية الجديدة إلى السوق خلال السنوات القليلة المقبلة.

فجوة العرض والطلب في النشاط الإداري

وفيما يتعلق بالنشاط الإداري، قال تقرير سفلز، إن هناك فجوة ملحوظة بين العرض والطلب على المساحات الإدارية في السوق، فالكثير من المطورين، ولا سيما المطورين الجدد في السوق، يركزون على بيع وحدات إدارية صغيرة المساحة للأفراد وصغار المستثمرين، وهي استراتيجية تحكمها القوة الشرائية، بالإضافة لرغبة المطورين في ضخ تدفقات نقدية مستمرة لتنفيذ العمليات الإنشائية لمشروعاتهم.

وأضاف أنه من المتوقع أن تساهم صناديق الاستثمار العقاري الجديدة في سد هذه الفجوة، نتيجة القدرات التمويلية القوية لهذه الصناديق واستحواذها على مساحات ادارية تولد عوائد متكررة، وبالتالي تلبي احتياجات الشركات الكبرى والمستأجرة.

حيث يبلغ متوسط سعر إيجار المكاتب المتميزة في القاهرة 723 دولارًا لكل متر مربع سنويًا، مقارنةً بدبي 1630 دولارًا، والرياض 1561 دولارًا، إلا أن صافي التكلفة التي تتحملها الشركات في القاهرة يتجاوز مدنًا عالمية مثل فرانكفورت وبرلين، وهو ما يشير لإمكانيات نمو مازالت غير مستغلة في السوق المصري، الذي ينبغي الحفاظ على قدرته التنافسية.

تركيز من المطورين على المشروعات الفندقية

وعن القطاع الفندقي والضيافة، كشف تقرير سفلز عن استهداف المطورين العقاريين وشركات الفنادق العالمية في السوق العقاري فئات جديدة من المسافرين للعمل والترفيه من الباحثين عن إقامة عالية الجودة بأسعار مناسبة، بعيدًا عن الفخامة التقليدية للفنادق مرتفعة الأسعار، مما يعكس تركيزًا متزايدًا على الشريحتين العليا والمتوسطة العليا.

وأوضح أنه على الرغم من تعدد المشروعات الفندقية قيد الإنشاء، إلا أن القطاع يواجه تحديات في التنفيذ، فالعديد من المشروعات التي أُعلن عنها تتعثر في مراحل التخطيط أو التطوير المبكر نتيجة ارتفاع تكاليف البناء، وأسعار الفائدة، إضافةً لطبيعة عوائد قطاع الضيافة طويلة الأجل.

وأكد أنه مع ذلك، هناك رؤية إيجابية لمستقبل قطاع الضيافة والفنادق في مصر، خاصة مع ارتفاع مستويات الإشغال بشكل تدريجي سنويًا لتصل إلى 75% في مطلع 2025 بعد التعافي العالمي من جائحة «كوفيد – 19»، وفي الوقت نفسه، سجّل متوسط السعر اليومي المقوّم بالدولار الأميركي نموًا سنويًا متواصلًا، مما يعكس قوة أداء السوق المحلي وتحسن الإيرادات، وفقاً لبيانات يونيو 2025، بلغ متوسط السعر اليومي في القاهرة الكبرى 155 دولارًا، بينما سجلت الفنادق الفاخرة قرابة ضعف ذلك، متجاوزة 300 دولار.

حلقة ناقصة في القطاع التعليمي

وبالنسبة للنشاط التعليمي، أوضح التقرير أن هناك حلقة ناقصة في سلسلة القيمة الخاصة بالاستثمار التعليمي في مصر، حيث يستحوذ المطورون على الأراضي، ولدى الجهات المشغلة للمنشآت التعليمية محليًا ودوليًا رغبة قوية في التوسع، لكن غياب رأس المال الاستثماري اللازم لإقامة البنية التحتية التعليمية يُبطئ تنفيذ هذه المشروعات، رغم وجود طلب واضح واهتمام من الأطراف المعنية.

ولفت إلى أن السوق المصري سيواصل تحقيق نمو غير مسبوق في قطاع الفنادق والضيافة، بفضل الدعم الحكومي المستمر والخطط الطموحة التي تستهدف مضاعفة السعة الفندقية من 220 ألف غرفة إلى حوالي 470 ألف غرفة بحلول 2028، وساهمت هذه الرؤية في تصدر مصر للدول الإفريقية في تطوير قطاع الفنادق.

وتابع أن السوق المصري شهد دخول 182 مدرسة خاصة جديدة خلال العام الدراسي 22025-2024 مما يسلط الضوء على حجم الطلب، ودور القطاع الخاص في سد الفجوة في المنشآت التعليمية، موضحا أن القطاع الخاص يركز غالبًا على إقامة مدارس بمصروفات دراسية مرتفعة، في حين أن حوالي 7% من الأسر في القاهرة الكبرى يمتلك القدرة المالية على تحمل مصروفات دراسية سنوية تتجاوز 65 ألف جنيه للطالب مما يعكس وجود فجوة بين الطلب والعرض من القطاع الخاص.

النشاط الصحي الأعلى في التكلفة

أما بالنسبة للاستثمار في النشاط الصحي، فذكر التقرير أن إنشاء المستشفيات يعتبر من أعلى الأصول العقارية تكلفة، حيث تتطلب تكاليف إنشاء مرتفعة بسبب المواصفات الفنية المطلوبة، وتكاليف تملك الأرض، وتؤكًد هذه التكاليف الأولية الكبيرة أهمية اختيار المواقع والتخطيط المبكر لضمان قابلية المنشأة الصحية للتشغيل على المدى الطويل.

وبالنسبة للمطورين والمستثمرين العقاريين، تمثل الرعاية الصحية استثماراً قوياً على المدى الطويل، ويعتمد نجاح القطاع على التعاون مع المشغلين الأكفاء، وتطوير المؤسًسات الرعاية الصحية على مراحل، وزيادة مرونة التصميم والتأجير لتتوافق مع نماذج الرعاية الطبية المتطورة. وعلى الرغم من أن العوائد المالية في هذا القطاع قد تكون طويلة الأجل مقارنة بفئات الأصول العقارية الأخرى، إلا أن قيمتها الاستراتيجية وأثرها الاجتماعي يجعلان منها عنصرًا أساسيًا في خطط نمو المدن في مصر.

ومن المتوقع أن ينمو الإنفاق الخاص على الرعاية الصحية في مصر بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ 104% حتى عام 2030، بينما يُتوقّع أن يسجّل معدل نمو سنوي مركب قدره 97% في منطقة القاهرة الكبرى خلال الفترة ذاتها، وفقًا لتقديرات Economics .Oxford ولا يزال معدل الإنفاق الصحي للفرد في مصر أقل من المتوسطات الإقليمية، مما يشير إلى فرص لزيادة هذا الإنفاق مستقبلًا، خاصة ضمن الشرائح المتوسطة. وتزداد المؤسًسات الطبية الجديدة انتشارًا، مثل مراكز التشخيص، ومرافق الرعاية الإسعافية، وعيادات جراحة اليوم الواحد كبدائل قابلة للتوسع مقارنة بالمستشفيات الشاملة.

أزمة القدرة الشرائية تؤرق النشاط السكني

وأشار تقرير سفلز، إلى أن المشروعات السكنية حافظت على أسعار بيعها رغم انخفاض قيمة العملة المحلية، فخلال ذروة أزمة العملة الأجنبية، قام العديد من المطورين بتسعير الوحدات السكنية الجديدة استنادًا لأسعار صرف افتراضية مرتفعة بشكل مبالغ فيه، إذ سُجلت تقييمات تصل إلى 80 جنيهًا للدولار، مما أدى لزيادة كبيرة في تقدير التكاليف وارتفاع ملحوظ في أسعار العقارات.

وتابع أن المطورين تجنبوا إجراء تخفيضات مباشرة في الأسعار، رغم تباطؤً المبيعات، للحفاظ على الثقة في العقار كملاذ آمن للاستثمار وتعزيز مناخ إيجابي في السوق، وقدموا خصومات مع تمديد فترات السداد وتسهيل شروطها، وإطلاق مشروعات جديدة أكثر تنافسية، وأصبح المعروض من الوحدات السكنية مؤخًرًا يتركز على وحدات كاملة التشطيب وجاهزة للتسليم، وهي بديل أكثر جاذبية من سوق إعادة البيع بفضل خطط السداد، مما يزيد الضغوط على الوحدات المعاد بيعها ويُضعف السوق الثانوي.

وأشار إلى أنه مع ذلك، فإن استراتيجيات التسعير لم تتمكن من تعويض تباطؤ حركة المبيعات بغرض المضاربة بشكل كامل، وهو الذي كان سائدًا خلال ذروة أزمة خفض قيمة الجنيه. وللاستفادة من الطفرة التي حدثت في الطلب خلال الأزمة، سارع العديد من المطورين بتطوير المشروعات وطرحوا مخزونًا كبيرًا من الوحدات السكنية كان مخططًا إطلاقه تدريجيًا حتى عام 2028، ومع خروج المشترين المضاربين من السوق، عاد النشاط لطبيعته ليتركز على المستخدمين النهائيين والمستثمرين طويلي الأجل.

ولفت إلى أن قدرة العملاء على تحمل أسعار الوحدات السكنية مازالت تمثل تحديًا كبيرًا وقضية محورية في السوق، فالعروض السعرية الحالية للوحدات السكنية في المجتمعات العمرانية الجديدة لا تتوافق

مع دخل الأسر المصرية. فعلى سبيل المثال، يصل متوسط القسط الشهري لشقة سعرها 6 ملايين جنيه، على أقساط لمدة 12 عامًا، لنحو 42 ألف جنيها شهريا. هذا السعر يمثل بداية أسعار شقق المجتمعات العمرانية الجديدة، وهو ما لا يمكن أن تتحمله سوى نسبة صغيرة من الأسر المصرية، تتراوح بين .5 إلى 10% ونتيجة لذلك، يتزايد الطلب على تأجير الوحدات السكنية، نظرًا لحاجة العملاء لبدائل أكثر مرونة وأقل تكلفة.