نشرة بلوم العقارية – العدد 146
ينتظر السوق العقاري في مصر العديد من التغيرات خلال العام الجاري، سواء ما يتعلق بالتبعات المتوقعة التي سيشهدها مع التحركات الحكومية والسياسات المنتظر تنفيذها من البنك المركزي المصري، ووسط المخاوف من حدوث هدوء في المبيعات، نتيجة الفقاعة العقارية التي يشاع عن قرب حدوثها في مصر.
وعلى مدار الأعوام الماضية، واصل السوق العقاري في مصر نموه، مع استمرار الطلب على الشراء من قبل العملاء، سواء بغرض السكن أو الاستثمار، على الرغم من حالة الهدوء التي سيطرت على السوق بعد الاستقرار النسبي في سعر الدولار، والتي نجم عن اضطرابه في عامي 2022 و2023، وبداية 2024 زيادة المخاوف لدى العملاء وارتفع إقبالهم على الشراء للحفاظ على مدخراتهم.
العناوين:
لتحميل العدد PDF
وفي تقرير لها مؤخرا توقعت شركة ذا بورد كونسالتنج للاستشارات حدوث موجة تصحيح في السوق العقاري المصري خلال الفترة المقبلة، ولن تصل إلى حد الفقاعة العقارية، وفق تقرير الشركة الخاص بحركة البيع والشراء في السوق العقاري خلال الربع الثالث من العام الجاري، مشيرة إلى أن تلك الموجة تعتمد على العديد من المحاور سواء نقاط القوة التي يتمتع بها السوق أو نقاط الضعف التي تثير المخاوف لدى العملاء والشركات.
وقال التقرير إنه على الرغم من التكهنات المستمرة في السوق، إلا أن قطاع العقارات في مصر أثبت تاريخيًا مرونته خلال فترات عدم اليقين الاقتصادي، إذ أنه غالبًا ما ينظر المصريون إلى العقارات باعتبارها استثمارًا موثوقًا به للحفاظ على الثروة، في حين تعمل القوة الشرائية المتزايدة للمغتربين المصريين والمستثمرين الأجانب على تغذية وازدهار إمكانات نمو القطاع.
وركز التقرير على نقاط الضعف التي يعاني منها السوق العقاري في مصر والتي تزيد المخاوف لدى العملاء من تأثر السوق بصورة سلبية خلال الفترة المقبلة، والتي لخصها في 5 محاور رئيسية، كما رصد التقرير 4 نقاط للقوة يتمتع بها السوق وسيكون لها دور في تعزيز قدراته على مواجهة الصدمات.
ارتفاع الأسعار بشكل كبير
ولفت التقرير إلى أن نقطة الضعف الأولى التي يعاني منها السوق حاليا، تتمثل في إشارة العديد من الخبراء إلى الارتفاع الحاد في أسعار الوحدات، والتي تصاعدت إلى مستويات تبدو منفصلة بشكل متزايد عن أساسيات السوق، ويثير هذا الارتفاع السريع المخاوف بشأن استدامة اتجاهات الأسعار الحالية.
التحول نحو مشتريات الاستثمار
المحور الثاني في نقاط الضعف تمثل في أن الاتجاه المتزايد لشراء العقارات بغرض الاستثمار بدلاً من الاستخدام الشخصي يغذي هذه المخاوف، وقد يشير هذا التحول إلى المبالغة في التقييم، حيث يعطي المزيد من المشترين الأولوية للعائدات على الإقامة طويلة الأجل.
توقعات أسعار الفائدة
نقطة الضعف الثالثة وفق تقرير ذا بورد كونسالتنج تمثل في ما ينتظر أسعار الفائدة في المستقبل، مع وجود توقعات بأن تنخفض أسعار الفائدة في مصر لتتماشى مع الاتجاهات العالمية، وخاصة مع سياسات بنك الاحتياطي الفيدرالي الأميركي، وقد تؤدي مثل هذه الخطوة إلى انخفاض أسعار البيع، وهو ما يؤثر بشكل أكبر على ظروف السوق.
وعن الربع الثالث من العام الماضي، قالت شركة جيه إل إل، للاستشارات والاستثمارات العقارية، إن التقدم الذي أحرزته مصر نحو استقرار الاقتصاد الكلي، والذي جاء مدعوماً بالاستثمارات الأجنبية المباشرة الضخمة والموافقة الأخيرة على قرض بقيمة 820 مليون دولار أميركي من صندوق النقد الدولي، يخلق فرص نمو كبيرة في سوق العقارات بالقاهرة خلال الربع الأخير من العام.
وقال التقرير إنه على صعيد قطاع منافذ التجزئة، يعمل المطورون على طرح مفاهيم ترفيهية جديدة في محاولة لتعزيز مستويات الإقبال والإنفاق، وفي ظل استقرار أوضاع السوق، يعمل برنامج جديد للدعم الحكومي والعديد من مشاريع البنية التحتية الاستراتيجية على تعزيز الثقة في قطاع الضيافة.
قفزة في مستويات الطلب والأسعار بقطاع الوحدات السكنية
ولفت التقرير إلى أن تسليم ما يقرب من 6000 وحدة خلال الربع الثالث، والتي جاءت بالأساس في شرق القاهرة وتوسعاتها، أدى إلى ارتفاع إجمالي مخزون السوق من الوحدات السكنية في القاهرة إلى حوالي 288 ألف وحدة.
وتابع أنه تم الإعلان عن عدد قليل من المشاريع في قطاع الوحدات السكنية بالقاهرة حيث ركزت معظم عمليات تدشين المشاريع الجديدة على مدن الساحل الشمالي والبحر الأحمر خلال مواسم الذروة فيها، وفي الوقت نفسه، من المقرر إنجاز 7000 وحدة إضافية خلال الربع الأخير، مع تأجيل بعض عمليات التسليم إلى النصف الأول من عام 2025.
وخلال الربع الثالث، ارتفعت أسعار الإيجارات والبيع بشكل كبير، حيث قفزت بنسبة 115% و146%على الترتيب في مدينة السادس من أكتوبر و124% و148% في القاهرة الجديدة، مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، ومن المتوقع أن يعزز هذا المسار التصاعدي توقعات سوق الإيجارات، خاصة على المدى القريب.
