فقاعة أم ركود.. ماذا يحدث في سوق العقارات المصري؟

تشهد مصر جدلاً واسعًا حول احتمال حدوث فقاعة عقارية، في ظل الزيادات القياسية في أسعار العقارات، خاصة في المدن الساحلية، خلال العامين الماضيين.

هذه الزيادة تأتي في وقت تعاني فيه الأسواق المصرية من ضعف في القوة الشرائية وارتفاع معدلات التضخم، التي بلغت 26.4% في سبتمبر الماضي، وفقًا لتقرير نشرته CNBC عربية.

ما هي الفقاعة العقارية؟

هي ظاهرة تنشأ عندما يتم المبالغة في تسعير العقارات بشكل لا يتناسب مع قيمتها الحقيقية، عادة بسبب المضاربات. ويؤدي ذلك إلى تشوهات في الأسعار، وإذا استمرت هذه التشوهات وانخفض الطلب الحقيقي مقارنة بالعرض، فقد تنفجر الفقاعة العقارية، مما يؤدي إلى انهيار الأسعار.

الحديث عن الفقاعة العقارية، بدأ مع أزمة العملة التي مرت بها مصر خلال العامين الماضيين. ودفع انخفاض قيمة الجنيه المصري الكثيرين إلى اللجوء للعقار كوسيلة للتحوط، مما عزز الطلب في السوق. ولكن شركات التطوير العقاري واجهت تحديات تمويلية كبيرة بسبب ارتفاع تكاليف البناء، وهو ما أدى إلى رفع أسعار العقارات بشكل مفرط، حتى تجاوزت أسعار الصرف في السوق الموازية.

في مارس 2024، قررت مصر تحرير سعر الصرف للمرة الرابعة منذ عام 2022، ما أدى إلى تراجع الجنيه إلى حوالي 48 جنيهًا للدولار. في الوقت ذاته، واصل البنك المركزي المصري تشديد السياسة النقدية، مما رفع معدلات الفائدة إلى 27.25% للإيداع و28.25% للإقراض.

مع استقرار سعر الصرف وتوقعات خفض الفائدة، زادت المخاوف من احتمال حدوث فقاعة عقارية، خاصة أن العديد من عمليات شراء العقار كانت لأغراض استثمارية وليست سكنية، وهو ما يخالف طبيعة السوق العقاري في مصر.

المطورون العقاريون يؤكدون استحالة حدوث فقاعة عقارية في مصر

ونفى المطورون العقاريون احتمال حدوث فقاعة عقارية في مصر. وأشار محمد العبار، مؤسس شركة إعمار العقارية، إلى أن مستويات العرض والطلب الحالية، إلى جانب عدم وجود إقراض بنكي لمشتري العقارات، تؤكد أن السوق المصرية لن تواجه فقاعة عقارية.

وأوضح ماجد مرعي، الرئيس التنفيذي لمجموعة ماجنوم العقارية، أن الطلب الحالي على العقارات في مصر هو طلب حقيقي مدفوع بالنمو السكاني وزيادة عدد المتزوجين. كما أشار إلى أن التوترات الجيوسياسية عززت القطاع العقاري، مع وجود أكثر من 9 ملايين لاجئ في مصر.

وأكد فتح الله فوزي، رئيس لجنة التطوير العقاري والمقاولات في جمعية رجال الأعمال، أن مبيعات العقارات في مصر تضاعفت بأكثر من 300% خلال النصف الأول من هذا العام، مما يؤكد استمرار نمو القطاع.

وشهدت أرباح أكبر خمس شركات عقارية مقيدة في البورصة المصرية ارتفاعًا بنسبة 151% خلال النصف الأول من العام، لتصل إلى 15 مليار جنيه، بينما نمت الإيرادات بنسبة 45% لتتجاوز 31 مليار جنيه.

مصطفى مدبولي: مصر لن تشهد فقاعة عقارية

وردًا على المخاوف بشأن فقاعة عقارية، أكد الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس الوزراء، أن مصر لن تشهد فقاعة عقارية، مشيرًا إلى أن قطاع العقارات يمر بدورات طبيعية من الارتفاع والتباطؤ، لكن لم يحدث انهيار كبير في أسعار العقارات كما حدث في بعض الدول الأخرى.

كما تركز مصر بشكل كبير على تطوير القطاع العقاري من خلال مشروعات ضخمة، خاصة في مدينة الساحل الشمالي. وأعلنت الحكومة عن خطط لطرح 4 إلى 5 مناطق على ساحل البحر الأحمر للتنمية، على غرار مشروع رأس الحكمة، الذي جذب أكبر استثمار أجنبي مباشر في تاريخ مصر بقيمة 35 مليار دولار.

ووفقًا لوزير الإسكان المهندس شريف الشربيني، يسهم القطاع العقاري بنسبة 20% من الناتج المحلي الإجمالي، حيث ارتفعت مساهمته من 57 مليار جنيه في 2018 إلى نحو 124 مليار جنيه في 2023.