ماذا سيحدث في أسعار العقارات والمشروعات بالسوق المصري خلال العام الجديد؟
استحوذ ملف أسعار العقارات في مصر خلال العام الجديد، ونسبة الزيادة لمتوقعة على الاهتمام الأكبر داخل السوق العقاري، وخاصة مع استمرار الزيادة في مدخلات البناء، ويبدأ السوق العقاري في مصر العام محاطا بالتحديات وأيضا الآمال الكبيرة للشركات العقارية والمستثمرين، وسط تحديات أهمها ملف التسعير، وترقب للقرارات المنتظرة الخاصة بأسعار الصرف، ومع نية شركات كثيرة للتوسع في الداخل والخارج.
وينتظر السوق العقاري ارتفاعات جديدة في الأسعار خاصة في المشروعات التي سيتم إطلاق مراحل جديدة بها، والتي بدأت الشركات في فتح البيع بها جزئيا، لاستقطاب العملاء، والاستفادة من وجود مدخرات يبحث أصحابها عن أوعية لاستثمارها، ولعل النقطة الأهم التي سيكون لها دور في إحداث طفرة في المبيعات العقارية هي استمرار حالة الترقب في السوق لما سيحدث في أسعار الصرف، واستمرار المخاوف من حدوث تحرير جديد في أسعار الصرف، الأمر الذي سيجعل شراء العقارات هو الخيار الأقرب للعملاء.
وأكد المطورون، أن العام الحالي – وفق المؤشرات التي ظهرت في الأشهر الأخيرة من عام 2023- سيشهد استمرار الزخم على شراء العقارات، وهو ما سيدفع الشركات العقارية للمزيد من التوسع ولكن سيبقى البيع الحذر هو السمة السائدة، وتقسيم المشروع إلى عدد كبير من المراحل حتى يتسنى للشركات تعديل أسعارها بصورة مستمرة وفق وضع السوق.
وأضافوا أن الزيادات المتوقعة في أسعار العقارات في مصر حتى الآن ستتراوح بين 20 إلى 30% ما لم يحدث تغيير كبير في أسعار الصرف، أو تكلفة الخامات، وهي النسبة المتعارف عليها سنويا، إلا أنها ستختلف أيضا وفق نوع المشروع والمرحلة وموقف التنفيذ، لافتين إلى أنه بطبيعة الحال ترتفع أسعار وحدات المراحل الأخيرة في المشروعات باعتباره أصبح شبه مكتمل.
وأشار المطورون، إلى أن الملف التمويلي سيكون له دور كبير في توفير السيولة التي تحتاج إليها الشركات، سواء التمويلات المصرفية أو غير المصرفية، عبر صفقات التوريق أو التصكيك أو التأجير التمويلي.
ووفق تقرير شركة «جيه إل إل» عن أداء سوق العقارات في القاهرة خلال الربع الثالث من عام 2023، فإن أسعار العقارات شهدت خلال تلك الفترة ارتفاعا كبيرا مقارنة بالأعوام السابقة تصل إلى 45% في القاهرة الجديدة، و40% في غرب القاهرة مقارنة بالعام الماضي، بسبب ارتفاع الطلب على العقار، فضلا عن الضغوط التضخمية في مصر.
وقال المهندس عبدالله سلام الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة مدينة مصر، إن مستويات التضخم في السوق هي المحرك الرئيسي لأسعار العقارات، وهو ما ظهر جليا خلال العامين الماضيين، إذ أن الأسعار شهدت قفزات بالتوافق مع معدلات التضخم، وهو ما سيحدث أيضا خلال العام الجاري، ولكن الأمر الأكثر اهمية هو كيفية تكيف الشركات مع ذلك الوضع واستعدادها له.
وتابع سلام أن توسعات الشركات العقارية لن تتوقف بسبب التحديات الحالية، بل إنها تمثل دافعا لهم للاستمرار في إطلاق العديد من المشروعات، خاصة مع الطلب القوي الذي يتمتع به السوق المصري، وأيضا تطلع الشركات للتواجد في أكثر من منطقة سواء داخل مصر أو خارجها، وهذا هو النهج الذي ستعتمد عليه شركة مدينة مصر خلال الفترة المقبلة.
وأضاف سلام أن نسبة الزيادة في أسعار العقارات لا يمكن تحديدها بدقة، إذ أنها تختلف وفق سياسة كل شركة ونوعية المشروعات التي تنفذها ومدى توافر السيولة لديها لإنجاز المشروعات في مواعيدها وجدولها الزمني، ولكن وفق المؤشرات الحالية فإن الزيادات ستكون في حدود 20% قابلة للزيادة إذا ما شهدت أسعار مواد البناء والدولار زيادات أخرى.
ومن جانبه قال المهندس أحمد عبد الله نائب رئيس شركة ريدكون للتعمير، أن سوق العقارات المصري في 2023، شهد تطورًا كبيرًا وطلبًا متزايدًا وخاصة نحو امتلاك الوحدات بدلاً من استئجارها، في ظل انخفاض قيمة العملة وزيادة ارتفاع تكاليف مواد البناء، مشيرًا إلى أن قطاع العقارات السكنية والمتعددة الاستخدام سجل نحو 522 مشروع قيد الإنشاء، بقيمة تبلغ نحو 309.9 مليار دولار.
وأضاف في بيان، أنه من المتوقع تواصل أسعار العقارات ارتفاعها خلال العام 2024، لا سيما في ظل حالة عدم اليقين التي يواجهها الاقتصاد العالمي، ومع تصاعد المخاطر الجيوسياسية والأحداث العالمية والإقليمية، وانعكاساتها على البلاد، لافتا إلى أن الشركات العقارية
وتابع أن الشركات العقارية ستلجأ إلى آليات للتحوط، مثل تقسيم المشروعات قدر الإمكان طبقا لطبيعة كل مشروع إلى مراحل متعددة لإعادة التوازن الاقتصادي للمشروع في المراحل التالية، والتعاقد مع شركات مواد البناء بأسعار مسبقة، قبل ارتفاع الأسعار، وكذلك الاستفادة من الحوافز التي تقدمها الحكومة لشركات الإنشاءات.
فتح الله فوزي رئيس لجنة التطوير والمقاولات في جمعية رجال الأعمال المصريين، أكد أن الأشهر الأولى من العام الجاري ستشهد حدوث زيادات في الأسعار بنسبة لن تقل عن 30%، خاصة مع الارتفاعات التي شهدتها أسعار الحديد والأسمنت، والقفزات في أسعار صرف الدولار بالسوق الموازي، مشيرا إلى أن الإقبال المتزايد على شراء العقارات سواء للسكن خشية ارتفاع الأسعار، أو للاستثمار للحفاظ على قيمة الأموال، سيكون عامل تحفيز كبير للشركات على إطلاق مشروعات جديدة.
وتابع أن الشركات لا بد وأن تكون أكثر حذرا في ملف التسعير، حتى لا تقع في ورطة بسبب اتساع الفجوة بين أسعار البيع وتكلفة التنفيذ، في ظل عدم وضوح الرؤية بشأن أسعار مدخلات البناء خلال الفترة المقبلة، مؤكدا ان الشركات الكبيرة التي تمتلك ملاءة مالية قوية ستتمكن من مواجهة أي تغيرات ستطرأ على السوق.
وشار فوزي إلى أن الشق التمويلي سيلعب دورا محوريا في خطط الشركاتن إذ أن الغالبية ستلجأ إلى التمويلات غير المصرفيةن في ظل وجود محفظة تسليمات كبيرة ستظهر في السوق وذلك للمشروعات التي تم إطلاقها خلال أعوام 2019 و2020، وستتجه الشركات إلى صفقات التوريق على تلك الوحدات، كما أن القروض سيكون لها حصة من التمويلات على الرغم من ارتفاع اسعار الفائدة، إلا أنها حل جيد لتسريع الإنشاءات وعدم الوقوع في فخ ارتفاع التكلفة مقارنة بأسعار البيع.
