حوار.. المعتز بهاء الدين: سي بي سي تستعد لتطوير 1.2 مليون متر في أكتوبر الجديدة
حوار – بكر بهجت
وضعت شركة مواد الإعمار القابضة «سي بي سي» مصر للتطوير الصناعي، خطة توسعية في السوق المصري، تعتزم الشركة تنفيذها خلال الفترة المقبلة، على أن يكون البدء بالأرض الجديدة التي حصلت عليها الشركة، والبالغة مساحتها 280 فدان ما يعادل 1.2 مليون متر مربع، وفق المهندس المعتز بهاء الدين الرئيس التنفيذي للشركة، مشيرا إلى أن الأرض تقع في مدينة 6 أكتوبر الجديدة، وحصلت عليها في التخصيص الأخير لهيئة المجتمعات العمرانية.
وأضاف في حواره مع نشرة «بلوم العقارية» التي تصدرها بوابة «بلوم»، أن خطة العام الجتاري تتضمن ضخ 500 مليون جنيه في أعمال الإنشاءات، إلى جانب توجه الشركة نحو إقامة مركزين للأعمال في السادات وأكتوبر، لخدمة المجمعين، والمناطق المحيطة بهما، ومزيد من التفاصيل في سياق الحوار الآتي..
خطة للانتهاء من تطوير الأرض الجديدة خلال 3 سنوات
95% نسبة التسويق في مجمع السادات والانتهاء من إنشاءاته
ماذا حققت الشركة في العام الماضي؟
حققنا أكثر من المستهدف، حيث انتهت الشركة من أعمال التنفيذ والتطوير بالكامل في مجمع السادات، وذلك في وقت قياسي، ساهم في تجنيب الشركة الدخول في أزمة ارتفاع التكلفة، مع نجاحها في الانتهاء من تسويق 95% من المجمع، وهو ما عزز من قدرة الشركة على إنجاز المشروع.
وأين وصلت المفاوضات على الأراضي الجديدة؟
ننتظر حاليا قرار من هيئة المجتمعات العمرانية للحصول على أرض في أكتوبر الجديدة، حيث تم تخصيص 280 فدان – 1.2 مليون متر – للشركة هناك، وذلك للبدء في تنفيذ الخطة التوسعية، ونحن حاليا في مرحلة انتظار صدور الخطاب الخاص بتخصيص الأرض الجديدة، كما أننا بدأنا محادثات خلال الفترة الماضية للحصول على أراضي في عدة مناطق أبرزها في محافظة بني سويف وجميعها في مرحلة المفاوضات لان الشرط الرئيسي هو أن تكون المرافق على رأس الأرض حتى تتمكن الشركة من القيام بدورها كمطور للمشروع.
وخاطبت الشركة كلا من هيئات التنمية الصناعية، والمجتمعات العمرانية، والاستثمار، ومحافظات الفيوم وبني سويف، وكافة الجهات المسؤولة عن الأراضي في مصر، وذلك للحصول على مساحات تتناسب مع الخطة الاستثمارية التي وضعتها الشركة.
ما هي المساحة المستهدفة من الشركة؟
المساحة يجب ألا تقل عن مليون متر مربع لأن المجهود الذي يتم بذله في تطوير 100 ألف متر هو نفس المجهود الذي يتم بذله في مليون متر، ولذا فإنه لتحقيق الأهداف الاستثمارية والعوائد المُرضية يجب أن تزيد المساحة عن مليون متر.
1.5 مليار جنيه تكلفة تطوير مليون متر من الأراضي الصناعية
خطة للانتهاء من تطوير الأرض الجديدة خلال 3 سنوات
وكم تصل قيمة الاستثمارات المخططة للأرض الجديدة؟
الأرض الجديدة من المخطط أن يتم تطويرها على 3 سنوات، ونحن في مرحلة الدراسات لوضع الخطة على أساسها، الخاصة بالأرض وتقييمها، ومن المتعارف عليه أن التكلفة الاستثمارية لتطوير نحو مليون متر تصل إلى 1.5 مليار جنيه تقريبا.
إقامة مجمعين للأعمال على مساحة 7 آلاف متر لخدمة المستثمرين والمناطق المحيطة
وهل هناك خطط استثمارية موازية سيتم تنفيذها؟
بخلاف الأرض الجديدة، فإن الشركة ستتجه نحو إقامة مجمعين للأعمال، أحدهما في 6 أكتوبر والآخر في مدينة السادات، وذلك لخدمة المجمعين الصناعين في كلتا المدينتين، وأيضا خدمة المناطق المحيطة بهما، وفق ما كشفته الدراسة التي قامت بها الشركة لاحتياجات المنطقتين، إذ سيتضمن أحدهما والذي سيقام في أكتوبر، فروع للبنوك ومراكز للسيارات سواء توكيلات للبيع أو للصيانة، والأدوار العليا ستكون مخصصة للعيادات الطبية، ومكاتب إدارية، وهي أنشطة صباحية تتناسب مع طبيعة المنطقة الصناعية، وسيقام على مساحة 4000 متر مربع، أما مركز الأعمال الثاني في مدينة السادات فسيتضمن مطاعم ومكاتب إدارية ومركز تدريب بمساحة في حدود 3000 متر مربع.
ماذا عن الشق البيعي؟
في السادات باعت الشركة نحو 660 ألف متر مربع، ولا يزال هناك نحو 5% من المساحة الإجمالية لم يتم بيعها، إلى جانب مركز الأعمال، وفي أكتوبر تم الانتهاء من بيع أكثر من مليون متر مربع وهي كامل مساحة المجمع، ويتبقى الجزء الخاص بمركز الأعمال وبعض المتخللات.
دور الشركة لا يقف عند التطوير وإنما الاهتمام بكافة الخدمات للمصنعين
متى تبيع الشركة المساحات قبل الإنشاء ومتى يتم البيع بعد الإنشاء؟
نشاط التطوير الصناعي يختلف في البيع عن القطاع العقاري، إذ أن الشركات المطورة مجبرة على البيع قبل الإنشاء، وذلك لوجود نحو 4000 كود للصناعة، وكل منشأة تختلف عن الآخرى في متطلباتها، ولذلك فإننا نقوم ببيع الأراضي مرفقة للمصنعين، ليقوموا ببناء المصانع وفق متطلباتهم سواء تبعا لشكل الماكينات والآلات والمساحات المخصة لكل منها ودورة العمل داخل المصنع والمراحل التي يمر بها المنتج من بدايته وحتى خروجه، أما ما يخص المساحات التي يتم بيعها بعد الانتهاء منها، فهي تتمثل في المجمعات الجاهزة لصغار المصنعين، وهي لها مواصفات معينة يتم البناء على أساسها.
110 وحدة جاهزة في السادات و84 وحدة في مجمع أكتوبر
ما عدد الوحدات الجاهزة في كلا المجمعين؟
في السادات هناك 110 وحدة جاهزة تم بناء 60 وحدة ويجري إنشاء 50 أخرى، في أكتوبر هناك 84 وحدة تم تنفيذها وبيعها، وسيتم بناء نحو 10 وحدات أخرى في المتخللات.
شركات المطور تمنح ضمانة للمستثمرين بعدم توقف مصانعم لدقيقة واحدة
ما الذي يميز الوحدات الجاهزة في مجمعات المطور الصناعي عن غيرها التي تتولى تنفيذها الحكومة؟
الأمر أشبه بما يتم في القطاع العقاري، من خلال الخدمات التي تقدمهعا شركات القطاع الخاص، فنحن في المطور الصناعي، دورنا لا يقف عند تطوير المجمع وبيعه، وإنما مسؤوليتنا الخدمات والمرافق، وإدارة الشبكات، سواء المياه أو الكهرباء او الصرف او الحماية من الحريق، وضمان ألا يقف المصنع ثانية واحدة، أو تكون هناك مخلفات، إلى جانب الأمن المتواجد على مدار اليوم، ومقابل ذلك يتم تحصيل مصاريف صيانة سنوية.
الشركة لا تخطط لدخول أنشطة أخرى ونركز على التطوير الصناعي والخدمات المكملة
هل تدرس الشركة الدخول إلى نشاط آخر بخلاف التطوير الصناعي؟
لا ليس لدينا نية للدخول إلى أنشطة أخرى، فالرخصة التي تعمل بها الشركة مخصصة للتطوير الصناعي والخدمات المكملة، ولدينا مركز تدريب، ومركز تكنولوجي، وعيادات تمت إقامتها داخل المجمعات بالاضافة الي الخدمات مثل المسجد والحضانة.
4 شروط رئيسية للحصول على الأراضي تتضمن الموقع والمرافق والطرق وقربها من العمالة
ما هي الاشتراطات التي تضعها الشركة للحصول على أراضي؟
هناك 4 شروط رئيسية يتم بناء عليها اختيار الأراضي، يتمثل أولها في طبيعة الأرض والمرافق الواصلة لها، والثاني أن تكون قريبة من توفر العمالة لتقليل التكلفة، والثالث قربها من الأسواق ومناطق البيع أو مناطق جلب المواد الخام، والرابع قربها من الطرق الرئيسية لنقل البضائع.
منفتحون على التعاون مع كافة الجهات بما فيها الصندوق السيادي
هناك تحركات مستمرة من الحكومة والصندوق السيادي للدخول في شراكات وإتاحة المزيد من الفرص للقطاع الخاص للتوسع الاستثماري.. ما خطة الشركة في هذا الصدد؟
نحن في محادثات مع كافة الجهات للحصول على أراضي، ومنفتحين على كافة المقترحات سواء باقتناص فرص متاحة، أو الدخول كمطورين إلى المدن الصناعية العملاقة.
بدء محادثات مع بنوك فور الانتهاء من دراسات المشروع الجديد
ماذا عن الشق التمويلي؟
فيما يتعلق بالملف التمويلي، فإن الشركة تعتمد على المصادر الثلاثة سواء التمويل الذاتي أو الإيرادات البيعية، إلى جانب التمويل البنكي، وتصل نسبة التمويل البنكي من التكلفة الاستثمارية إلى الحد المتعارف عليه في حدود 40 إلى 50%.
هل هناك محادثات مع بنوك سيتم البدء فيها خلال الفترة المقبلة؟
الشركة تنتظر قرار الأرض الخاصة بالمشروع الجديد وفور الانتهاء من دراسته ووضع المخطط الخاص به والبدء في تنفيذه والتعرف على احتياجاته سيتم التحدث مع البنوك.
المجمعات التابعة للشركة تتوافق مع معايير الاستدامة الخاصة باليونيدو
ماذا عن ملف الاستدامة؟
المجمع الصناعي في مدينة السادات مصمم على معايير الاستدامة الخاصة باليونيدو، من خلال الاعتماد على الطاقة النظيفة والمتجددة، وترشيد استهلاك المياه ومعالجتها وإعادة استخدامها وتقليل معدلات التلوث والضوضاء ونوعية رصف الطرق ودرجة حرارة المنطقة وفي المشروع المقبل المقبل سيتم إقامته بنفس الوتيرة وعلى نفس المعايير.
كيف تعاملت الشركة مع ملف توفير مناطق لسكن العمال؟
لدينا 3 عمارات سكنية في مجمع أكتوبر وهناك نية لإقامة عمارات سكنية أيضا في مجمع السادات.
17 ألف فرصة عمل مباشرة تم توفيرها في المجمعين بالسادات وأكتوبر
كم يصل عدد فرص العمل التي تم توفيرها في مجمعي السادات وأكتوبر؟
المجمع الصناعي في 6 أكتوبر وفر نحو 10 آلاف فرصة عمل مباشرة، وفي السادات وصلت فرص العمل إلى 7 آلاف وهي عمالة مباشرة، ونفس العدد للعمالة غير المدربة.
37 مليارات جنيه قيمة استثمارات المشروعات الصناعية بالمجمعين
وماذا عن حجم الاستثمارات الخاصة بالمصانع المقامة داخل المجمعين؟
استثمارات المشروعات المقامة في المجمع الصناعي بأكتوبر تصل إلى نحو 20 مليار جنيه، وفي السادات ستتراوح الاستثمارات بعد الانتهاء من المجمع إلى ما بين 15 أو 17 مليار جنيه بخلاف تكلفة التطوير، إذ أن مجمع السادات به 24 مصنع حصل على تراخيص بناء، وهناك 6 مصانع بدأت العمل بالفعل أحدها يقوم بتصدير إنتاجه للخارج.
24 مصنع حصل على تراخيص بناء في السادات و6 بدأت التصدير
هل سيتم بيع الوحدات أو المساحات في المركزين أم تخطط الشركة لتأجيرهما؟
الشركة تعتزم الاعتماد على المركزين في تحقيق عوائد متكررة من خلال تأجيرهما، وستتولى الشركة أعمال التطوير بهما، كما أنها ستكون مسؤولة عن إداراتهما باعتبارهما ضمن المنطقتين.
حصلنا على موافقات مركز الأعمال في السادات وبدء الإجراءات بأكتوبر
ماذا عن الموافقات والتراخيص الخاصة بالمركزين؟
الشركة تعمل على الانتهاء من التراخيص الخاصة بمركز الأعمال في أكتوبر، وحصلت على موافقات مركز الأعمال في السادات، وهو ما يدخل في خطة العام الجاري للانتهاء منه.
الشركة تخطط للاستفادة من المساحات الخالية بين المصانع في إقامة مناطق لوجيستية
هل هناك مساحات أخرى لم يتم تطويرها في المجمعين؟
المجمعان تم الانتهاء منهما بالكامل، بحسب المخطط الذي تم وضعه، إلا أن هناك توجه أيضا من الشركة للاستفادة من المساحات الخالية بين المصانع، أو ما يعرف بالمتخللات، داخل المجمعين في أكتوبر والسادات، بحيث يتم تعديل المخطط لإقامة مخازن لوجيستية وبعض الوحدات الجاهزة، بما يحقق التكامل داخل المجمعين، ويوفر متطلبات المصانع العاملة بهما.
500 مليون جنيه سيتم ضخها في أعمال الإنشاءات بالعام الجاري
تحدثنا عن الخطة الاستثمارية التي سيتم البدء في تنفيذها.. ماذا عن القيمة التي سيتم ضخها خلال العام الجاري؟
الشركة رصدت مبدئيا 500 مليون جنيه، وهي ترتكز في الأساس على حصول الشركة على الأرض الجديدة، إلى جانب أعمال التنفيذ في المركزين التجاريين والتي تصل تكلفتهما إلى 140 مليون جنيه تقريبا، 80 مليون جنيه لمركز أكتوبر، و60 مليون جنيه لمركز السادات، وهي تكلفة تقديرية وارد ان تتغير بحسب وضع السوق في ظل التذبذب الحالي.
