موجة تصحيح تضرب قطاع العقارات في مصر.. أين يتجه؟

ضربت موجة تصحيح قطاع العقارات في مصر خلال الأسابيع الأخيرة، وذلك مع بدء حالة هدوء في المبيعات واتجاه الشركات إلى تقديم عروض تسويقية جاذبة لاستقطاب العملاء، وهو ما حذر منه مطورون ورجال أعمال، معتبرين أن تلك الخطوة ستزيد من أزمة السوق، مشيرين إلى ضرورة أن تعيد الشركات النظر في الخطط البيعية وخاصة مع زيادة معدلات تعثر العملاء.

وأشار مطورون إلى أن هناك تأخر كبير شهدته عدة مشروعات عن المواعيد المحددة مع العملاء نظرا للفارق الكبير في تكلفة تنفيذ الوحدات عن أسعار بيعها، وذلك مع القفزات الكبيرة التي شهدتها الأسعار من جانب، وأيضا التسعير الخاطئ الذي قامت به الشركات حديثة العهد بالسوق، والتي من المتوقع أن تدخل في تحالفات مع كيانات أخرى حتى تتمكن من الوفاء بالتزاماتها.

نجيب ساويرس: هدوء كبير في مبيعات العقارات ومدد السداد الطويلة ستسبب أزمة

رجل الأعمال نجيب ساويرس، رئيس مجلس إدارة شركة أورا ديفلوبرز، كشف عن رؤيته لوضع قطاع العقارات في مصر، حيث أكد أن المطورون عليهم الاعتراف بحدوث هدوء في المبيعات حاليا، وأن نسبة إعادة الوحدات من المشترين ارتفعت بصورة كبيرة، الأمر الذي نتج عن تأثر القدرات الشرائية من جانب وعدم قدرة العملاء أصحاب المدخرات الذين اشتروا وحدات بغرض بيعها في وقت قصير، من الوفاء بالتزاماتهم.

ولفت إلى أنه بناء على تلك المؤشرات فإن شركته أورا ديفلوبرز قررت تهدئة المبيعات خلال العام الجاري لمواكبة تطورات السوق، لافتا إلى أن الشركة حققت مبيعات تعاقدية بقيمة 50 مليار جنيه منذ بداية العام وحتى الآن، وهي ما تعادل نفس القيمة التي تحققت في النصف الأول من العام الماضي، بحسب ما رصدته عدة تقارير، لافتا إلى الشركة خفضت حجم العمالة في قطاع المبيعات.

وأشار ساويرس إلى أن مدد السداد طويلة المدى التي يتم البيع بها وظيفة البنوك وليس المطور وبيع وحدات الدولة بمقدمات 2% أضر بالشركات، إذ أن المطورين لن يتمكنوا من مواكبة تلك العروض التسويقية.

وقال ساويرس: « أنا ضد قيام المطورين بطرح الوحدات بأنظمة سداد طويلة المدى.. فهذه وظيفة البنوك وليست شركات العقارات، وسعر تكلفة الوحدات لا يتجاوز 30% من سعر البيع، وكل الزيادات سببها تحميل الفوائد الناتجة عن أنظمة السداد الممتدة لسنوات طويلة».

وخلال الأشهر الماضية طرحت عدة شركات مراحل في مشروعاتها بعروض تسويقية جاذبة للعملاء، ووصلت سنوات السداد التي تم البيع بها إلى نحو 12 عاما، وهو ما يأتي عقب تراجع أسعار مدخلات البناء، وخشية الشركات من خفض الأسعار وبالتالي سيتضرر المشترون في مراحل سابقة.

طارق شكري: الشركات غير الجادة وضعت السوق العقاري في خطر

ومن جانبه قال المهندس طارق شكري رئيس غرفة التطوير العقاري، إن سمعة سوق العقارات المصرية في خطر، نتيجة المتغيرات التي طرأت عليه والتي ستؤثر بالتبعية على الشركات التي دخلت إليه وليس لديها الخبرة الكافية، وأخرى منها بمثابة شركات غير جادة، لافتا إلى أن الشركات حققت أرباحا على مدار السنوات الماضية، لكن الضغوط زادت في الأعوام الثلاثة الماضية.

وأكد شكري أن هناك مخاوف على سمعة السوق العقاري من الشركات غير الجادة التي دخلت مؤخراً، وهو ما يستوجب على الحكومة ضرورة القيام بتطبيق نظامEscrow Account  على مشروعات المطورين العقاريين، مع إصدار قانون اتحاد المطورين العقاريين لتنظيم السوق العقاري، موضحا أن هناك تأخر كبير فى مشروعات المطورين العقاريين وهو ما يتطلب ضرورة وجود ضمان لاستكمالها.

وأعرب شكري عن مخاوفه من ظاهرة «تلبيس الطواقي»، في إشارة إلى قيام بعض الشركات بالإعلان عن مشروعات جديدة وجمع مقدمات الحجز من العملاء، ثم توجيه هذه الأموال لاستكمال مشروعات سابقة متعثرة، مشيرا إلى أن هذه الممارسة تمثل خطورة كبيرة على الثقة بين المطور والمشتري، وتُعرض السوق لمزيد من التحديات المتعلقة بالمصداقية والشفافية.

أيمن عامر: نحتاج إلى وضع سقف لعملات المسوقين وسعر محدد للأراضي

أما أيمن عامر المدير التنفيذي لشركة سوديك، فأكد على ضرورة تنظيم عمل الشركات فى السوق العقاري لمنع التعامل العشوائي، وخاصة فيما يتعلق بملف التسويق، مشيرا إلى ضرورة وضع سقف لعمولات المسوقين العقاريين وإيجاد ضوابط جديدة لتنظيم عملهم.

وأشار عامر إلى أنه في ظل المتغيرات التي طرأت على السوق العقاري فإن الشركات التي سعرت وحداتها بصورة صحيحة، ولم تنجرف إلى موجة البيع بمعدلات كبيرة، نجحت في تحقيق مستهدفاتها، مؤكدا أن البيع الكبير ليس ميزة خاصة في ظل الأوضاع الحالية للسوق.

ولفت إلى أن السوق في حاجة لوضع سعر محدد للأراضي، مع آلية للتسعير وتغيراته، على اعتبار أن الأراضي تمثل المحور الأكثر تأثيرا في تكلفة المشروعات.

وأضاف أن نسبة 25%؜ هي نسبة عادلة للأرباح من مشاريع الشركات العقارية، في حين يحتاج القطاع العقاري لآليات وقوانين واضحة تضع حدود واضحة على غرار القطاع المصرفي، خاصة أن القطاع العقاري يمثل 20% من الاقتصاد المصري.