قبل سيتي سكيب.. كيف رد المطورون على مخاوف حدوث فقاعة ‏عقارية؟ «فيديوجراف»

استحوذ الحديث عن إمكانية حدوث فقاعة عقارية في السوق العقاري على الاهتمام الأكبر خلال الأيام الماضية، خاصة مع قرب معرض سيتي سكيب الأكبر في القطاع العقاري، وذلك بعدما فجر الخبير الاقتصادي هاني توفيق تلك الأزمة في منشور على صفحته الشخصية بموقع التواصل الاجتماعي «فيس بوك»، وهو ما دفع المطورين العقاريين إلى تفنيد تلك المزاعم، بالإشارة إلى ما يتمتع به السوق المصري من طلب كبير ومتزايد على العقارات، وهو ما ظهر في مبيعات الشركات العقارية خلال الفترة الماضية وتوقعات الفترة المقبلة.

طلب كبير ومتزايد في السوق العقاري

وركز المطورون على نقاط القوة في السوق، والتي ستمنع الدخول في فقاعة عقارية خلال الفترة المقبلة، خاصة وأن الفائدة لا تمثل العنصر الأكبر في ملف تكلفة الإنشاءات، على العتبار أن تلك النقطة هي التي بنى عليها الخبير الاقتصادي رؤيته لمستقبل السوق، مشيرين إلى أنه من جهة أخرى فإن المضاربين هم الشريحة التي من الممكن أن تتأثر والتي لا تمثل إلا نسبة ضئيلة من العملاء، وفي الفيديوجراف الآتي سوف نستعرض تفاصيل ذلك.

وفي اجتماع 5 سبتمبر الجاري، قررت لجنة السياسات النقدية في البنك المركزي المصري،  الإبقاء على سعري عائد الإيداع والإقراض لليلة واحدة وسعر العملية الرئيسية للبنك المركزي عند 27.25%، 28.25% و27.75%، على الترتيب، كما تم تثبيت سعر الائتمان والخصم عند 27.75%.

عمرو سليمان: فائدة التمويل فإنها تمثل نسبة ضئيلة من التكلفة العقارية ولذلك تأثيرها لا يذكر

وفي بيان توضيحي له، كشف المهندس عمرو سليمان مؤسس ورئيس مجلس الإدارة التنفيذي لشركة ماونتن فيو للتنمية والاستثمار العقاري، أسباب ابتعاد السوق العقاري المصري عن حدوث فقاعة عقارية، مشيرا إلى أنه يمكن تفنيد ذلك من خلال عدة محاور.

 وأضاف سليمان أن تلك المحاور تتضمن تكلفة المنتج العقاري، ووضع العقارات بين الأوعية الادخارية الأخرى، وكيف تضع الشركات العقارية خططها لتطوير المشروعات وتسويقها، وفيما يلي سوف نسلط الضوء على أهم النقاط التي تم التركيز عليها.

وأشار سليمان إلى أن تكلفة العقارات تتوزع على تكلفة الأرض، والتكلفة الإنشائية، والتكلفة الإدارية، والتسويق، وتتزايد تكلفة الأرض سنويا بسبب التضخم، وعليه، متوقع ازدياد أسعارها في الفترات القادمة مما سينعكس على التكلفة الإنشائية، أما بالنسبة لفائدة التمويل فإنها تمثل نسبة ضئيلة من التكلفة العقارية ولذلك تأثيرها لا يذكر.

وأضاف أن طلب العقارات فى مصر مبني أغلبيته على طلب حقيقي وليس طلب وهمي مثل ما حدث في بعض الأسواق الأخرى، حيث كان يمثل الطلب الوهمي 80% من قيمة العقارات.

أحمد منصور: الشركات تضع معدل فائدة ما بين 14 إلى 18% على الأسعار الخاصة بها

ومن جانبه علق المهندس أحمد منصور الرئيس التنفيذي لشركة cred للتطوير العقاري، على مزاعم حدوث فقاعة عقارية في مصر خلال الفترة المقبلة، وذلك من خلال مقطع فيديو عبر حسابه الرسمى بموقع التواصل الاجتماعى «فيس بوك» حدد فيه عدة نقاط لمواجهة تلك المزاعم، حيث ركز على نسبة تأثير أسعار الفائدة على التكلفة، وكيف تتعامل معها الشركات، إلى جانب المدد التي يتم البيع بها وكيف تضع الشركات أسعار الفائدة عليها، وما هي الحالات التي تؤثر فيها أسعار الفائدة على السوق العقاري.

وأكد منصور أن الفائدة بالنسبة للشركات المقترضة أو فائدة أقساط الأراضي تمثل 20% فقط من تكلفة الإنشاءات التي تمثل بين 50 إفى 60% من تكلفة المشروع ككل، وبالتالي فإن تأثير أسعار الفائدة على المشروع يتراوح بين 10 إلى 12% فقط.

وقال منصور: «النقطة الثانية التى تحدث عنها الدكتور هانى توفيق هى أن المطور يقوم بتسعير الوحدة بسعر الكاش ثم يضع عليها سعر الفائدة البنكية، معتبرا أن المطور نفسه يمول العميل سواء على 12 سنة أو 8 أو غيرها، وبغض النظر فإن 90% من السوق يتعامل فى حد أقصى 8 سنوات تقسيط إلا أنه فى الواقع أن معدل الفائدة التى نتعامل بها فى شركات التطوير العقارى ليست 32% من الأساس، فرغم أن الفائدة الحالية فى البنك المركزى يمكن أنت نتحدث عن كونها تقريبا 30% وأن البنك قد يمول بزيادة 2% إلا أن المطور يحسب معدل الفائدة لفترة سداد العميل كلها التى لو افترضنا أنها 8 سنوات تكون متوسط سعر الفائدة خلال الـ8 سنوات المقبلة، وما يزيد عن 99% من الشركات فى مصر إن لم تكن جميعها، تضع معدل فائدة ما بين 14 إلى 18% على الأسعار الخاصة بها».

فتح الله فوزي: هناك طلب سنوي يزيد على 500 ألف وحدة سكنية مع حدوث مليون حالة زواج

وفي سياق متصل أكد فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، رئيس لجنة التطوير والمقاولات بالجمعية، على وجود 10 أسباب تمنع حدوث فقاعة عقارية في مصر، يتمثل أبرزها في عدم وجود تمويل عقاري إلا في الإسكان المدعوم من الحكومة، وأيضا وجود طلب كبير ومتزايد على الوحدات السكنية.

وأوضح فوزي أن هناك عدة عوامل تؤثر على السوق العقاري وتمنع حدوث الفقاعة، منها عدم وجود منظومة تمويل عقاري فعالة إلا للإسكان المدعم من الحكومة للفئات المستحقة، مشيرا إلى أن حجم المعروض حاليا بالإعلانات واتصالات البروكر هو عرض أوف بلان، ويتم بدء التنفيذ بالوحدة بعد البيع بفترة تتراوح ببيم سنة إلى سنتين ويتم تسليمها بعد أربع إلى خمس سنوات.

وتابع أنه في حالة عدم بيع وحدات المرحلة، لا يبدأ المطور في تنفيذها، مما يعني أن الوحدات التي لم يتم بيعها تظل مجرد رسومات على الورق حتى يتم بيعها، وأنه مع حدوث حوالي مليون حالة زواج سنويًا، هناك طلب سنوي يزيد على 500 ألف وحدة سكنية.