موجة تصحيح كبرى تقترب من السوق العقاري في مصر

توقعت شركة ذا بورد كونسالتنج للاستشارات حدوث موجة تصحيح في السوق العقاري المصري خلال الفترة المقبلة، ولن تصل إلى حد الفقاعة العقارية، وفق تقرير الشركة الخاص بحركة البيع والشراء في السوق العقاري خلال الربع الثالث من العام الجاري، مشيرة إلى أن تلك الموجة تعتمد على العديد من المحاور سواء نقاط القوة التي يتمتع بها السوق أو نقاط الضعف التي تثير المخاوف لدى العملاء والشركات.

وقال التقرير إنه على الرغم من التكهنات المستمرة في السوق، إلا أن قطاع العقارات في مصر أثبت تاريخيًا مرونته خلال فترات عدم اليقين الاقتصادي، إذ أنه غالبًا ما ينظر المصريون إلى العقارات باعتبارها استثمارًا موثوقًا به للحفاظ على الثروة، في حين تعمل القوة الشرائية المتزايدة للمغتربين المصريين والمستثمرين الأجانب على تغذية وازدهار إمكانات نمو القطاع.

وركز التقرير على نقاط الضعف التي يعاني منها سوق العقارات في مصر والتي تزيد المخاوف لدى العملاء من تأثر السوق بصورة سلبية خلال الفترة المقبلة، والتي لخصها في 5 محاور رئيسية، كما رصد التقرير 4 نقاط للقوة يتمتع بها السوق وسيكون لها دور في تعزيز قدراته على مواجهة الصدمات.

ارتفاع الأسعار بشكل كبير

ولفت التقرير إلى أن نقطة الضعف الأولى التي يعاني منها السوق حاليا، تتمثل في إشارة العديد من الخبراء إلى الارتفاع الحاد في أسعار الوحدات، والتي تصاعدت إلى مستويات تبدو منفصلة بشكل متزايد عن أساسيات السوق، ويثير هذا الارتفاع السريع المخاوف بشأن استدامة اتجاهات الأسعار الحالية.

التحول نحو مشتريات الاستثمار

المحور الثاني في نقاط الضعف تمثل في أن الاتجاه المتزايد لشراء العقارات بغرض الاستثمار بدلاً من الاستخدام الشخصي يغذي هذه المخاوف، وقد يشير هذا التحول إلى المبالغة في التقييم، حيث يعطي المزيد من المشترين الأولوية للعائدات على الإقامة طويلة الأجل.

توقعات أسعار الفائدة

نقطة الضعف الثالثة وفق تقرير ذا بورد كونسالتنج تمثل في ما ينتظر أسعار الفائدة في المستقبل، مع وجود توقعات بأن تنخفض أسعار الفائدة في مصر لتتماشى مع الاتجاهات العالمية، وخاصة مع سياسات بنك الاحتياطي الفيدرالي الأميركي، وقد تؤدي مثل هذه الخطوة إلى انخفاض أسعار البيع، وهو ما يؤثر بشكل أكبر على ظروف السوق.

وتعقد لجنة السياسات النقدية في البنك المركزي المصري اجتماعها الثامن خلال العام الجاري يوم الخميس المقبل وسط توقعات بالتثبيت.

التحديات المتعلقة بإعادة البيع

أما نقطة الضعف الرابعة فأشار التقرير إلى أنها ترتبط بوجود علامة تحذير أخرى وهي التحدي الذي يواجهه المشترون عند إعادة بيع العقارات، وخاصة مع فترات السداد الأطول، لافتا إلى أنه من المحتمل أن تؤدي جداول السداد الأطول إلى مشاكل في السيولة للمشترين الذين يتطلعون إلى الخروج من استثماراتهم.

ارتفاع معدلات الإلغاء

ولفت تقرير ذا بورد كونسالتنج إلى أن نقطة الضعف الخامسة التي يعاني منها السوق العقاري المصري، تتمثل في الارتفاع الملحوظ في معدلات الإلغاء خلال الأشهر الثلاثة الماضية، مما يشير إلى المخاطر بين العملاء من شريحة المستثمرين والذين كانوا يتوقعون بيع الوحدات في غضون بضعة أشهر، وهو ما لم يحدث.

نقاط القوة

أما بالنسبة لنقاط القوة التي يتمتع بها السوق العقاري المصري حاليا، فإن تقرير ذا بورد كونسالتنج كشف أن أولها يتمثل في الطلب القوي المستدام، إذ يبلغ عدد سكان مصر 107 ملايين نسمة، مما يتطلب ما يقرب من مليون وحدة، من بينها من 95 ألفًا إلى 125 ألفًا في سوق الفئة AB.

انخفاض التعرض للأزمات العالمية

وأشار التقرير إلى أن نقطة القوة الثانية تتمثل في أن العدد المنخفض نسبيا من السكان الذين يتعاملون مع البنوك وعدم وجود نظام رهن عقاري واسع النطاق في مصر يجعل السوق أقل عرضة للتقلبات المالية العالمية.

تزايد الاهتمام من قبل الأجانب والمغتربين

أما النقطة الثالثة التي تزيد من قوة السوق العقاري المصري، فإنها تتضح في أنه على مدى السنوات الثلاث الماضية، شكل المشترون الأجانب والمصريون في الخارج 30% من إجمالي المبيعات هذا العام، وهو اتجاه من المتوقع أن يستمر وينمو مع العروض المتنوعة التي تتمتع بها مصر.

العقارات ملاذ آمن في ظل حالة عدم اليقين

وسلط التقرير الضوء على ميل قطاع العقارات في مصر إلى الازدهار خلال فترات عدم اليقين الاقتصادي، وذلك على عكس العديد من الأسواق العالمية، حيث أنه غالبًا ما يلجأ المصريون إلى العقارات كوسيلة للحفاظ على قيمة أموالهم، وهو ما يعزز من ازدهار واستمرار النمو في القطاع العقاري، وهي نقطة القوة الرابعة.

حركة البيع والشراء في الساحل الشمالي

وعن الساحل الشمالي، كشف التقرير أن موسم العقارات في الساحل الشمالي شهد تحقيق أكثر من 550 مليار جنيه من المبيعات التعاقدية، مما أدى إلى استنفاد سيولة السوق بشكل كبير وترك المشترين المحتملين مع انخفاض القدرة الشرائية، وأدى هذا الارتفاع الهائل في المبيعات إلى تباطؤ السوق، وبحلول أكتوبر 2024، دخل السوق مرحلة وُصفت بالركود التضخمي، حيث شهد المطورون انخفاضًا حادًا في المبيعات.

وتابع تقرير ذا بورد كونسالتنج إنه استجابة لهذه البيئة الصعبة، يتكيف المطورون من خلال استراتيجيتين أساسيتين، الأولى تتمثل في إطالة فترات الدفع، حيث يقوم المطورون بتمديد فترات الدفع لجعل مشاريعهم أكثر سهولة من الناحية المالية للمشترين، في محاولة لتخفيف عبء الدفعات المقدمة وجذب المزيد من الاهتمام بعروضهم.

وأوضح أنه بالنسبة للاستراتيجية الثانية فإنها تعتمد على الوسطاء الذين يقدمون حوافز إضافية، خاصة وأن المطورون يعتمدون بشكل متزايد على الوسطاء، حيث يقدمون لهم عمولات تفضيلية أو حوافز لتحديد أولويات مشاريعهم والتوصية بها للمشترين المحتملين، ويهدف هذا إلى ضمان تميز مشاريعهم في سوق تنافسية بشكل متزايد.